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東京地方裁判所本庁
令和07年(ケ)第581号
東京都葛飾区西水元六丁目12番12号
观望
葛飾区
戸建
综合分 70
入札截止倒计时
剩 21 天
入札截止 2026-06-11
📋
AI 推荐书
最强组合：位置- 💰 起拍 12,416,000 円 ≈59.1万元
- 🚇 附近交通（步行距离）
- JR常磐線 「金町」 约 110m · 步行 1 分钟⭐ 站前级
- つくばエクスプレス線 「八潮駅」 约 2,200m · 步行 27 分钟
- 東京メトロ千代田線 「北綾瀬駅」 约 2,500m · 步行 32 分钟⚠ 偏远
- JR常磐線各駅停車 「金町駅」 约 2,700m · 步行 34 分钟⚠ 偏远
- 🏗 2005年 · 木造スレートぶき2階建
- 📐 面积 土地 106.62㎡ · 建物 82.8㎡ （4DK (1階：和室×1、DK、2階：洋室×3)）
- 🏛 建筑规制 第一種低層住居専用地域 ·
- ⭐ 你的核心护城河 📜 賃借権在抵押权之後（不対抗）、🏞 土地 85㎡（远超 70㎡ 重建最低）、🏠 建物築 21 年 4LDK、🌅 南西阳台采光好—— 别人不敢碰，你能做
- 📈 观望（社会风险高，操作周期长） 10% 利润
- 💵 出价 12,500,000 円 ≈59.5万元 → 净利 1,800,000 円 ≈8.6万元
- ⚠ 主要风险：🏥 障害者グループホーム占有（社会风险）
- 推荐路线 · 观望（社会风险高，操作周期长）本物件的「捡漏感」来自 ¥1242 万 vs 評価 ¥1552 万 vs 公示地価×85㎡ × 1.0 ≈ ¥1700 万的折让，但折让的真正原因不是「投资人没看到」，而是「专业投资人看到障害者グループホーム + 区画整理事業区域 后退避」。对你的拆迁公司：你的清场专长在「障害者」场景中**无法发挥**——不能强制驱赶残障人士。唯一可行的路径：与 NEXT Innovation 谈判，配合区福祉課将 4 名入居者转介到其他グループホーム，提供合理立退料（¥300-500 万）。整个流程需 12-18 个月，期间锁定资金。如果你不缺这笔资金，可以一搏；如果资金周转重要，建议跳过。
-
🤔 你的优势匹配度35 /100 弱匹配为什么是你的菜：你的拆迁公司清场专长在「障害者」场景中**完全无法发挥**——不能强制驱赶残障人士。你的翻新施工能力可以用上（建物 83㎡ 木造），但占有处理需要切换到「社会工作 + 福祉协商」模式，这不是你的强项。如果你有可靠的日语律师/行政书士 + 福祉团体联络资源，可以做；否则放弃。你比普通买家强在：你比普通买家强的是「敢碰带租客的物件」，但这套的租客类型超出了你的舒适区。唯一可以利用的优势是「资金充裕、能等 12-18 个月」（普通投资人等不起）。本物件能用上的优势：🎨 自营翻新施工
共 4 张照片 · 点击放大
起拍价
12,416,000円≈59.1万元
評価額
15,520,000円≈73.9万元
保证金
3,104,000円≈14.8万元
折价率
80%
📐 物件详情
土地面积
106.62 ㎡
106.62 ㎡
建物面积
82.8 ㎡
82.8 ㎡
間取り
4DK (1階：和室×1、DK、2階：洋室×3)
4DK (1階：和室×1、DK、2階：洋室×3)
建造年
2005 年
2005 年
构造
木造スレートぶき2階建
木造スレートぶき2階建
用途地域
第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域
建蔽率
—
—
容积率
—
—
可否重建
—
—
🚇 附近交通
- JR常磐線 「金町」 约 110m · 步行 1 分钟 ⭐ 站前级
- つくばエクスプレス線 「八潮駅」 约 2,200m · 步行 27 分钟
- 東京メトロ千代田線 「北綾瀬駅」 约 2,500m · 步行 32 分钟
- JR常磐線各駅停車 「金町駅」 约 2,700m · 步行 34 分钟
🔨 路线 A：拆迁重建
✓ 适用
解体: 1,800,000円≈8.6万元
重建: 20,000,000円≈95.2万元
出口价: 30,000,000円≈142.9万元
净利: -3,500,000円≈-16.7万元
利润率 -10%
不推荐。①第一種低層住居専用地域，建蔽率 50% / 容積率 100% / 絶対高さ 10m——新建戸建最大 2 阶约 80㎡，与现有建物面积相当；②土地区画整理事業区域，建築確認前需先取得都市計画法 53 条許可，流程长 6-12 个月；③金町 39 分远驅，新建戸建出口上限 ¥3000 万。总投入（取得 ¥1250 万 + 清场 ¥400 万 + 拆建 ¥2180 万）= ¥3830 万 > 出口 ¥3000 万，净利为负。
🧹 路线 B：清理翻新转售
✓ 适用
清场: 200,000円≈1.0万元
翻新: 2,500,000円≈11.9万元
出口价: 18,500,000円≈88.1万元
净利: 1,800,000円≈8.6万元
利润率 11%
勉强可行。建物築 21 年木造尚可（残価率 33%），翻新 ¥250 万足够基础更新。但出口障碍：① 远驅（金町 39 分）；② 第一種低層住居专用 + 浸水区——客群极窄。即便如此，¥1850 万出口（葛飾区西水元同条件成交价）+ 翻新成本 + 取得成本 + 立退料 ¥350 万 = 总投入 ¥1670 万，净利 ¥180 万（11%）。**关键前提：能在 12 个月内说服 NEXT Innovation 和谐迁出 4 名残障入居者**。
推荐路线
观望（社会风险高，操作周期长）
建议出价: 12,500,000円≈59.5万元
出价上限: 13,000,000円≈61.9万元
预期利润率: 10%
💡 AI 综合判定
本物件的「捡漏感」来自 ¥1242 万 vs 評価 ¥1552 万 vs 公示地価×85㎡ × 1.0 ≈ ¥1700 万的折让，但折让的真正原因不是「投资人没看到」，而是「专业投资人看到障害者グループホーム + 区画整理事業区域 后退避」。对你的拆迁公司：你的清场专长在「障害者」场景中**无法发挥**——不能强制驱赶残障人士。唯一可行的路径：与 NEXT Innovation 谈判，配合区福祉課将 4 名入居者转介到其他グループホーム，提供合理立退料（¥300-500 万）。整个流程需 12-18 个月，期间锁定资金。如果你不缺这笔资金，可以一搏；如果资金周转重要，建议跳过。
🟢 机会
📜 賃借権在抵押权之後（不対抗）
物件明細書 P6：「同人の賃借権は抵当権に後れる」+ 6 个月明渡猶予期
我方优势: 法律上清场有效——理论上 6 个月后引渡命令可走
🏞 土地 85㎡（远超 70㎡ 重建最低）
宅地面積 85㎡ × 间口 6.5m × 奥行 13.1m，长方形（非旗杆地）
我方优势: 形状规整，未来重建/扩建有空间
🏠 建物築 21 年 4LDK
1F 41.4㎡ + 2F 41.4㎡ = 82.8㎡，4 居室 + 屋根裏収納（间取図 P19）
我方优势: 翻新成本低，户型适合家庭
🌅 南西阳台采光好
间取图 P19 显示 2F バルコニー 在南西角，午后阳光充足
我方优势: 翻新后卖给家庭客的「采光卖点」
🚦 风险
[高] 🏥 障害者グループホーム占有（社会风险）
現况调查 P15：占有者 NEXT Innovation 经营グループホーム，4 名残障人士共同生活。強制驱赶涉及福祉法、社会责任、媒体曝光风险。賃貸管理「縁count」代表者最近联系不上。
应对: 必须走「和谐协商 + 行政配合」路线：① 落札后第一时间联系葛飾区福祉課；② 与 NEXT Innovation 协商，提供合理立退料（¥300-500 万）并协助寻找下一处グループホーム；③ 给 4 名入居者及家属充分迁出时间（6-12 个月）；④ 严禁强制手段。
[高] 🏛 土地区画整理事業区域
评价书 P26 特记事項：建築確認申請の前に、都市計画法 53 条の許可申請が必要。未来该区域可能被行政强制收购（按公示地价补偿）or 强制重整。
应对: 落札前向葛飾区都市計画課查询区画整理计划详情：①事業实施期限；②本物件是否在重整范围；③ 若被收购的补偿标准（一般按公示地价 + 移転補助）。如果有强制收购计划，反而可以「等收购」赚一笔。
[中] 🌊 三重浸水想定区域（洪水+内水+高潮）
评价书 P26 特记事項：葛飾区水害ハザードマップ显示本地址在洪水、内水氾濫、高潮による浸水想定区域内。葛飾区西水元紧邻大場川，淹水风险显著。
应对: 购买洪水保险（年 10 万円）+ 1F 起居避免重要设备 + 转售时主动披露并让价 8-10%。
[高] 🚉 JR 金町徒步 39 分（远駅）
JR 常磐線「金町」徒步 39 分钟（3.1km）。バス停「法林寺裏」徒步 1 分。客群极窄
应对: 目标客群：① 有车家庭；② 工厂上班族；③ 巴士通勤者。营销策略避开「车站徒步时间」核心索引
[中] 📏 第一種低層住居専用地域（重建限制严）
建蔽率 50% / 容積率 100% / 絶対高さ 10m / 第一種高度地区。可重建但规模小
应对: 不走拆建路线，专注翻新转售
[低] 🔧 私道下水道不明
评价书 P26：下水道「私道のため不明」
应对: 投标前向葛飾区下水道課确认本路下水道完备状况
🎓
留学生租房模式
法拍 + 二手家电 + 中国留学生
23
/100
❌ 不建议
📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈
最近的 東洋大学（白山） 距离 11.89 km（步行约 149 分钟）
- 🎯東洋大学（白山）中国学生多11.89 km / 步行约 149 分
- ·東洋大学（赤羽台）中国学生多11.89 km / 步行约 149 分
- ·東京大学（本郷）中国学生多12.01 km / 步行约 150 分
- ·中央大学（後楽園）中国学生多13.0 km / 步行约 163 分
- ·明治大学（駿河台）中国学生多13.05 km / 步行约 163 分
tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈
本物件的评分依据
学校 11.9km 偏远中低价（≤1500万）戸建 适合合租宿舍型有占有→你的引渡命令优势⛔ 长期对抗租约
💰 你的投入（含拆迁优势）
| 起拍/建议出价 | 12,500,000 円 |
| 取得税费 | 875,000 円 |
| 简易翻新（自营施工） | 2,332,198 円 |
| 残置物清运 | 0 円（你自家做） |
| 家电 5 件套 | 0 円（拆迁库存） |
| 你的总投入 | 15,707,198 円 |
| 普通投资人总投入 | 19,775,495 円 |
| 省下（你的护城河） | 4,068,297 円 |
其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。
📈 出租收益测算
| 月租定价（家电齐全溢价） | 148,500 円/月 |
| 基础市价 | 135,000 円 |
| + 拎包入住溢价 | +13,500 円 |
| 月度支出（管理费/空置/税） | 37,125 円/月 |
| 月净租金 | 111,375 円/月 |
| 年净租金 | 1,336,500 円 |
| 净租回报率 | 8.5% |
| 表面利回り | 11.3% |
| 5 年累计净收益 | 7,467,859 円 |
🎯 这条业务路径的核心优势：
你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。
再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。
🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）
永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力
⛔
🔨 自营解体（成本远低于市场）不可用
路线 B 不拆；路线 A 受区画整理 + 低层住居专用地域限制，不优。
⛔
🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）不可用
建物现在是グループホーム在用，整洁度由 NEXT Innovation 维护，迁出时残置物不多，不需要你专长。
⛔
👥 占有者处理 / 明渡谈判不可用
⛔ 致命问题。占有者是经营グループホーム的 NEXT Innovation + 4 名残障入居者。强制驱赶会引爆社会争议——你的强势处理风格在此**反而是负资产**。需走「行政协调 + 福祉介绍」温和路线，不是你的专长。
✅
🎨 自营翻新施工可用
✅ 可用。建物 83㎡ 木造翻新是你的标准业务，¥250 万 vs 外部 ¥400 万省 ¥150 万。但前提是先解决占有问题。
⛔
🤝 邻地整合谈判不可用
本物件土地+建物+多笔私道已完整一括，无需邻地整合。
💰 完整资金成本明细
| 起拍价（落札价上限） | 12,500,000 円≈59.5万元 |
| 印紙税 | 10,000 円≈0.0万元 |
| 登録免許税（移転登记 2%） | 310,400 円≈1.5万元 |
| 不動産取得税（约 3-4%） | 200,000 円≈1.0万元 |
| 司法书士费 | 180,000 円≈0.9万元 |
| 火災保険 | 100,000 円≈0.5万元 |
| 引渡命令申立费 | 5,000 円≈0.0万元 |
| 取得成本小计 | 13,305,400 円≈63.4万元 |
| 解体费 | 0 円 |
| 清运残置物 | 200,000 円≈1.0万元 |
| 翻新费 | 2,500,000 円≈11.9万元 |
| 立退料（明渡） | 4,000,000 円≈19.0万元 |
| 持有月数 × 月费 | 500,000 円≈2.4万元 |
| 总投入 | 20,505,400 円≈97.6万元 |
推荐落札 ¥1250 万，上限 ¥1300 万。立退料预算 ¥400 万（NEXT Innovation 公司 ¥150 万 + 4 名入居者 × ¥50 万 + 律师/行政书士 ¥50 万）。持有 12 个月（清场 6 个月 + 翻新 4 个月 + 上市 2 个月）期间固都税 + 火灾保险 + 空房管理 ¥50 万。总投入 ¥2050 万，目标出口 ¥1850 万... ⚠ **此情景下净利为负 ¥200 万**。唯一翻盘可能：① 立退料压到 ¥250 万以内（极难）；② 出口达 ¥2100 万（葛飾西水元市场极限）；③ 区画整理收购按公示价补偿 ¥1900 万（运气）。
🚪 退出策略 / 出租收益
退出方式：翻新后转售 / 等区画整理强制收购
目标买家：首选：有车的工厂上班族家庭；备选：政府强制收购（如有区画整理实施）
预期卖价：18,500,000 円≈88.1万元
预期月租：90,000 円/月≈0.4万元
表面利回り：5.8%
持有→退出：14 个月
如果区画整理事業真的实施收购，按公示地价 232,000円/㎡ × 85㎡ ≈ ¥1970 万收购建付地，加移転補助约 ¥100 万 = ¥2070 万。这才是最好出口。如果没有强制收购，普通市场转售约 ¥1850 万。
🎯 入札策略
当前回数：第 1 回
竞争烈度：低
三大劝退因素（障害者占有 + 区画整理 + 三重浸水）让专业投资人大概率退避。可能竞标者：① 不细看 PDF 的小白个人买家（看到低价就出手，会被现实教育）；② 与 NEXT Innovation 关联的关系方（已知风险愿接手）；③ 像你这样资金充裕能等的中等买家。
建议出价：12,500,000 円≈59.5万元
绝对上限：13,000,000 円≈61.9万元
💡 出价技巧：建议出价 ¥12,500,001 円。绝对上限 ¥13,000,000（已扣除立退料和持有风险）。超过 ¥1300 万则净利率彻底崩盘，不要追价。
⏰ 入札时机：本物件具体入札期间需向法院确认（PDF 部分截止信息未含）。建议在入札期最后 2 天投标
🤝 隣地整合可能性
可行性：无
相邻物件：
- 邻地 1953-3、1953-5、1953-9 等独立物件，非拍卖目标
本物件已完整一括取得（建物+土地+4 笔私道+1 笔杂种地），无需整合。
🔨 解体作业难度评估
中
60/100
🚚 搬出路径：南西侧 5m 私道可通 4t 卡车
🏘 邻地接近：邻地距离约 1-2m，可机械作业
💧 上下水位置：上水道 / 都市ガス 接入；下水道私道不明，需先确认
♻ 残置物估算：4 吨
解体费用估算：1,800,000 円≈8.6万元
如真要走拆建路线（不推荐），解体 + 残置物 ¥180 万。但拆建路线本身不优。
👥 占有者画像 / 明渡谈判
占有者类型：公司（グループホーム运营）+ 4 名残障入居者
占有者：株式会社 NEXT Innovation（建物借主，运营グループホーム）/ 株式会社縁 count（賃貸管理代理）
谈判难度：极高
预计立退料：4,000,000 円≈19.0万元
引渡命令可行：✅ 是
预计耗时：12 个月
法律上：賃借権抵押权後 + 6 个月明渡猶予，引渡命令可走，预计 12 个月完成。实际上：4 名残障人士的迁出涉及福祉法、监护人、行政（葛飾区福祉課）、社会舆论。强制驱赶会引爆媒体争议。**必须走「行政协调 + 立退料 + 协助寻找新居所」路线**。立退料预算：NEXT Innovation 公司 ¥150 万 + 4 名入居者 × ¥50 万 + 律师 ¥50 万 ≈ ¥400 万。
☀ 采光评估
🌤
中
65/100
朝向：建物长边沿东西方向。北箭头在间取图右上，玄关在北侧，バルコニー在南西
⬆ 北
开放（北侧区道，但与道路高低差大）
➡ 东
邻地距离 1-2m
⬇ 南
邻地距离 1-2m
⬅ 西
南西侧私道开放，主采光面
1F 采光：中
2F 采光：好
阳台朝向：南西（午后阳光好）
南向窗：✅ 有
夏冬影响：夏季：南西阳台午后西晒强；冬季：南西阳台冬日 3-4 小时日照
日影规制：日影規制 4h-2.5h/1.5m · 第一種高度地区 絶対高さ 10m（邻地不会建过高）
采光中等偏上，2F 较好。第一種低層住居専用地域保证邻地不会建高楼遮挡。
📊 同清单对比
综合排名：12 / 91
更值得考虑的备选：
🚩 法律红旗检查
- 🏦 抵押权 1 件
- ✅ 賃借权在抵押权之後——理论上不対抗买家
- ✅ 6 个月明渡猶予期，引渡命令法律上有效
- ⚠ 賃貸管理「縁count」代表者最近联系不上——可能涉及债务/失踪
- ⚠ 入居者为障害者，强制清场涉及福祉法 + 行政介入
- ⚠ 土地区画整理事業区域，建築需都市計画法 53 条許可
📚 证据来源（每个判断的依据）
| 主张 | 来源 |
|---|---|
| 起拍价 ¥12,416,000 / 评价 ¥15,520,000（6 物件一括） | 评价书 P3 / P22 |
| 宅地 85㎡（地番 1953-4）+ 4 笔私道共有 1/20 + 1 笔杂种地 | 物件目录 P4-5 / P9-11 |
| 建物 1F 41.40㎡ + 2F 41.40㎡ = 82.80㎡，木造スレートぶき 2 階建（築 2005） | 物件目录 P5 / P25 |
| 占有者 株式会社 NEXT Innovation 经营グループホーム，4 名残障入居者 | 现况调查 P15 / P16 |
| 賃借権在抵押权之后，6 个月明渡猶予 | 物件明細書 P6 |
| 現地调查时不在状态，立会人开门 | 现况调查 P17 |
| 賃貸管理「縁 count」代表者最近联系不上 | 现况调查 P15 / P16 執行官意見 |
| JR 常磐線「金町」徒歩 39 分 / バス停「法林寺裏」徒步 1 分 | 评价书 P26 位置・交通 |
| 第一種低層住居専用地域 / 建蔽率 50% / 容積率 100% / 絶対高さ 10m | 评价书 P26 公法上的规制 |
| 土地区画整理事業区域，建築前需都市計画法 53 条許可 | 评价书 P26 特记事項 |
| 洪水 + 内水氾濫 + 高潮 三重浸水想定区域内 | 评价书 P26 特记事項 |
| 間口 6.5m × 奥行 13.1m 长方形（非旗杆地） | 评价书 P26 画地条件 |
⚠ 入札前必须人工核对
- 向葛飾区都市計画課查询土地区画整理事業计划详情、本物件是否在收购范围、强制收购时点和补偿标准
- 向葛飾区福祉課了解障害者グループホーム迁出协助制度，可否帮助 4 名入居者转介到其他设施
- 尝试联系 NEXT Innovation 公司，确认其经营意愿和搬迁协商可能（賃貸管理「縁count」代表者联系不上）
- 向葛飾区下水道課确认私道（1953-12）下水道完备状况，若需新设接管约 ¥30-50 万
- 查阅葛飾区精细版水害ハザードマップ，确认本地址浸水想定深度
- 落札前向法务局调阅登记簿，确认 NEXT Innovation 賃借権登记和抵押权设定的先后关系
- 实地踏查 P15 照片所示外观，并尝试观察 グループホーム 实际居住状况
🌐 数据来源 / 系统 ID
来源: 競売公売.com
事件番号: 令和07年(ケ)第581号
法院: 東京地方裁判所本庁
court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078938
kk_id: 290625