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東京地方裁判所本庁
令和07年(ケ)第619号
東京都足立区扇一丁目18番17号
强烈推荐
足立区
戸建
综合分 142
入札截止倒计时
剩 7 天
入札截止 2026-05-28
📋
AI 推荐书
最强组合：利润 + 你的优势- 💰 起拍 23,144,000 円 ≈110.2万元
- 🚇 附近交通（步行距离）
- 日暮里・舎人ライナー 「扇大橋」 约 450m · 步行 6 分钟
- 日暮里・舎人ライナー 「扇大橋駅」 约 320m · 步行 4 分钟⭐ 站前级
- 日暮里・舎人ライナー 「足立小台駅」 约 750m · 步行 10 分钟
- 日暮里・舎人ライナー 「高野駅」 约 800m · 步行 10 分钟
- 🏗 2017年 — 较新 · 木造スレートぶき3階建
- 📐 面积 土地 84.83㎡ · 建物 102.4㎡ （4LDK）
- 🏛 建筑规制 工業地域 ·
- 👥 你的核心护城河 ⭐ 築 8 年木造 3 阶建（极新）、🚆 扇大橋真车站徒步 6 分、🏞 土地 71㎡（满足重建最低）、🏠 上下水ガス完備 / 接道好—— 别人不敢碰，你能做
- 📈 路线 B 翻新转售 25% 利润
- 💵 出价 24,500,000 円 ≈116.7万元 → 净利 7,000,000 円 ≈33.3万元
- 推荐路线 · B 直接转售（基本无需翻新）本物件最大价值：①建物築 8 年木造 3 阶建 102㎡，**几乎不需要翻新**（看 P19 照片：外观新、内装新）；②土地 71㎡ 满足重建最低限度（虽然不需要拆）；③扇大橋真车站徒步 6 分；④上下水ガス全完備；⑤自占有家庭可走引渡命令清场；⑥工業地域容積率 200% 高密度允许（重建灵活）。扣分项：工業地域住宅商品印象差（-15%）、三重浸水想定区域（-8%）、间口 5.9m 略窄（但 12m 奥行规整）。对你的拆迁公司：核心利润来源是「清场 + 直接转售」——你的引渡命令经验在此完美匹配，建物已新无需大动土工，¥100 万小翻新 + 中介费即可上市，回报快速（6-8 个月周转）。
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🎯 你的优势匹配度85 /100 极佳匹配为什么是你的菜：本物件 = 你的「清场快速 + 简单翻新 + 转售」黄金组合。①占有者自占（有小孩家庭）→ 引渡命令是你熟悉的流程；②建物极新（築 8 年）→ 你的翻新专长几乎不需要使用（节省时间）；③转售目标家庭客群明确；④扇大橋真车站徒步 6 分让你的房子卖得动。中国背景在此**完全不是劣势**——目标买家不关心你是哪国人。你比普通买家强在：普通投资者看到「工業地域 + 浸水区 + 有小孩家庭」会扣 25-35% 估值，但你能用：①引渡命令经验避免长期谈判；②自营轻翻新省 ¥50-100 万；③有现金可短期周转。整体比普通买家多 ¥500 万左右成本/操作优势。本物件能用上的优势：🎨 自营翻新施工👥 明渡 / 占有处理
共 3 张照片 · 点击放大
起拍价
23,144,000円≈110.2万元
評価額
28,930,000円≈137.8万元
保证金
5,786,000円≈27.6万元
折价率
80%
📐 物件详情
土地面积
84.83 ㎡
84.83 ㎡
建物面积
102.4 ㎡
102.4 ㎡
間取り
4LDK
4LDK
建造年
2017 年
2017 年
构造
木造スレートぶき3階建
木造スレートぶき3階建
用途地域
工業地域
工業地域
建蔽率
—
—
容积率
—
—
可否重建
—
—
🚇 附近交通
- 日暮里・舎人ライナー 「扇大橋」 约 450m · 步行 6 分钟
- 日暮里・舎人ライナー 「扇大橋駅」 约 320m · 步行 4 分钟 ⭐ 站前级
- 日暮里・舎人ライナー 「足立小台駅」 约 750m · 步行 10 分钟
- 日暮里・舎人ライナー 「高野駅」 约 800m · 步行 10 分钟
🔨 路线 A：拆迁重建
✓ 适用
解体: 2,500,000円≈11.9万元
重建: 28,000,000円≈133.3万元
出口价: 45,000,000円≈214.3万元
净利: 1,500,000円≈7.1万元
利润率 3%
不推荐——杀鸡用牛刀。建物築 8 年残価高，拆掉浪费。若强行拆建（取得 ¥2400 + 拆 ¥250 + 建 ¥2800 = 总 ¥5450 万），新建 3 阶建出口 ¥4500 万，净利仅 ¥150 万 / 3%。保留现有建物 + 简单翻新 + 转售 才是正解。
🧹 路线 B：清理翻新转售
✓ 适用
清场: 200,000円≈1.0万元
翻新: 1,000,000円≈4.8万元
出口价: 34,500,000円≈164.3万元
净利: 7,500,000円≈35.7万元
利润率 27%
✅ 强烈推荐。建物築 8 年照片显示外观和内装都很新（家庭日常居住痕迹但无损坏）。清场后只需：① 清运占有者残留家具家电（¥20 万）；② 墙面壁纸局部修补 + 厨房卫浴清洁 + 外装清洗（¥80 万）；③ 装修不动结构、不换地板、不动管道。目标客群：扇大橋区域 30-40岁有小孩家庭（与原占有者画像一致），出口 ¥3450 万合理。总投入 ¥2730 万，净利 ¥720 万（26%）。
推荐路线
B 直接转售（基本无需翻新）
建议出价: 24,500,000円≈116.7万元
出价上限: 26,000,000円≈123.8万元
预期利润率: 25%
💡 AI 综合判定
本物件最大价值：①建物築 8 年木造 3 阶建 102㎡，**几乎不需要翻新**（看 P19 照片：外观新、内装新）；②土地 71㎡ 满足重建最低限度（虽然不需要拆）；③扇大橋真车站徒步 6 分；④上下水ガス全完備；⑤自占有家庭可走引渡命令清场；⑥工業地域容積率 200% 高密度允许（重建灵活）。扣分项：工業地域住宅商品印象差（-15%）、三重浸水想定区域（-8%）、间口 5.9m 略窄（但 12m 奥行规整）。对你的拆迁公司：核心利润来源是「清场 + 直接转售」——你的引渡命令经验在此完美匹配，建物已新无需大动土工，¥100 万小翻新 + 中介费即可上市，回报快速（6-8 个月周转）。
🟢 机会
⭐ 築 8 年木造 3 阶建（极新）
2017 年建，木造スレートぶき 3 階建，1F 31.08 + 2F 37.71 + 3F 33.61 = 102.40㎡。残価率 70%+
我方优势: 几乎不需要翻新，直接清场→转售，资金周转快
🚆 扇大橋真车站徒步 6 分
日暮里・舎人ライナー「扇大橋」南東方向 450m，徒歩約 6 分。日暮里・舎人ライナー 是日暮里到舎人公园的轻轨
我方优势: 比 id=32 的「巴士 2 分」客群广得多，SUUMO 等售房网站可正常索引
🏞 土地 71㎡（满足重建最低）
宅地 71.00㎡ × 间口 5.9m × 奥行 12m 长方形（非旗杆地），加 4 笔共有持分私道 / 杂种地
我方优势: 未来灵活——卖前不拆、卖后买家可拆建
🏠 上下水ガス完備 / 接道好
上水道○、都市ガス○、下水道○。东侧 4.5m 私道（42条1項2号）+ 北侧区道（42条1項1号）
我方优势: 无配管/接道改造成本，可直接交付
🔓 自占有家庭可走引渡命令
物件明細書 P6：买受人が負担することとなる他人の権利「なし」、所有者 A 自占有
我方优势: 走引渡命令 4-6 个月清场，无立退料（小孩家庭可能需 ¥50-100 万和解费）
📐 工業地域 高密度允许
工業地域，建蔽率 60% / 容積率 200%——3 阶建合法（本物件已是 3 阶）
我方优势: 重建/扩建空间大；但住宅印象稍差需折让出口
🚦 风险
[中] 🏭 工業地域（住宅商品印象差）
工業地域：住宅可建，但工厂、店铺也可。买家会担心邻居工厂噪音/振动/废气
应对: 营销时强调「实际周围是一般住宅・共同住宅」（评价书 P25 已明确），并展示现地照片证明环境清静。出口价折让 10-15% 预期
[中] 🌊 三重浸水想定区域（洪水+内水+高潮）
足立区ハザードマップ：洪水・内水氾濫・高潮浸水想定区域。荒川流域风险
应对: 购买洪水保险（年 10 万円）。3 阶建天然加分（被淹也只是 1F，重要资产可放 2F+）。转售披露并适当让价
[中] 👨👩👧 占有者是有小孩家庭
P19 照片 3 显示有玩具/绒毛玩偶/儿童家具——有小孩同住。强制驱赶涉及社会同情
应对: 走和谐协商路线：① 提前给充分迁出时间（6 个月）；② 提供 ¥50-100 万和解費；③ 协助寻找下一处住所。仍可走引渡命令但建议先尝试和解
[低] 📏 间口 5.9m 略窄
间口 5.9m × 奥行 12m 长方形。1F 部分作车库（駐車スペース）
应对: 对家庭买家影响不大，现有 3 阶建结构已优化空间利用
🎓
留学生租房模式
法拍 + 二手家电 + 中国留学生
41
/100
⚠ 观察
📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈
最近的 東洋大学（白山） 距离 4.69 km（步行约 59 分钟）
- 🎯東洋大学（白山）中国学生多4.69 km / 步行约 59 分
- ·東洋大学（赤羽台）中国学生多4.91 km / 步行约 61 分
- ·東京大学（本郷）中国学生多5.49 km / 步行约 69 分
- ·拓殖大学（文京）中国学生多5.55 km / 步行约 69 分
- ·帝京大学（板橋）中国学生多6.12 km / 步行约 76 分
tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈
本物件的评分依据
戸建 适合合租宿舍型有占有→你的引渡命令优势
💰 你的投入（含拆迁优势）
| 起拍/建议出价 | 24,500,000 円 |
| 取得税费 | 1,715,000 円 |
| 简易翻新（自营施工） | 2,884,265 円 |
| 残置物清运 | 0 円（你自家做） |
| 家电 5 件套 | 0 円（拆迁库存） |
| 你的总投入 | 29,099,265 円 |
| 普通投资人总投入 | 33,995,662 円 |
| 省下（你的护城河） | 4,896,397 円 |
其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。
📈 出租收益测算
| 月租定价（家电齐全溢价） | 149,600 円/月 |
| 基础市价 | 136,000 円 |
| + 拎包入住溢价 | +13,600 円 |
| 月度支出（管理费/空置/税） | 37,400 円/月 |
| 月净租金 | 112,200 円/月 |
| 年净租金 | 1,346,400 円 |
| 净租回报率 | 4.6% |
| 表面利回り | 6.2% |
| 5 年累计净收益 | 8,186,963 円 |
🎯 这条业务路径的核心优势：
你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。
再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。
🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）
永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力
⛔
🔨 自营解体（成本远低于市场）不可用
本物件不拆——築 8 年的房子拆掉就是浪费。路线 B 保留并简单翻新即可。
△
🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）部分
建物本身整洁（P19 照片），但有小孩家庭日常物品需清运（玩具、儿童家具、电器等约 2 吨）。¥20 万足以。非 ゴミ屋敷 级别。
✅
👥 占有者处理 / 明渡谈判可用
✅ 完美用上。所有者是有小孩家庭，需走「先谈后命令」温和路线。引渡命令对家庭场景 4-6 个月可完成，关键是协助寻找下一处住所 + 适当和解費（¥50-100 万）。这是你的中等难度处理流程。
✅
🎨 自营翻新施工可用
✅ 可用但少。建物极新只需小翻新（壁纸局部修补、清洁、外装清洗），约 ¥80 万。你的施工队 1 周可完成，外部公司收 ¥200 万。省 ¥120 万。
⛔
🤝 邻地整合谈判不可用
本物件已完整一括取得，邻地（4374-30 等）是独立物件，无整合需求。
💰 完整资金成本明细
| 起拍价（落札价上限） | 24,500,000 円≈116.7万元 |
| 印紙税 | 20,000 円≈0.1万元 |
| 登録免許税（移転登记 2%） | 578,600 円≈2.8万元 |
| 不動産取得税（约 3-4%） | 350,000 円≈1.7万元 |
| 司法书士费 | 200,000 円≈1.0万元 |
| 火災保険 | 120,000 円≈0.6万元 |
| 引渡命令申立费 | 5,000 円≈0.0万元 |
| 取得成本小计 | 25,773,600 円≈122.7万元 |
| 解体费 | 0 円 |
| 清运残置物 | 200,000 円≈1.0万元 |
| 翻新费 | 1,000,000 円≈4.8万元 |
| 立退料（明渡） | 800,000 円≈3.8万元 |
| 持有月数 × 月费 | 300,000 円≈1.4万元 |
| 总投入 | 28,073,600 円≈133.7万元 |
推荐落札 ¥2450 万（保留 ¥150 万向上空间，绝对上限 ¥2600 万）。登录免许税 = 评价 ¥2893 万 × 2% ≈ ¥58 万；不動産取得税估算 ¥35 万。立退料 ¥80 万 = 给小孩家庭的和解費 + 搬迁补偿。持有 8 个月（清场 6 个月 + 翻新 + 上市）期间固都税 + 火灾保险 + 空房管理 ¥30 万。总投入 ¥2807 万，目标出口 ¥3450 万，净利 ¥643 万（22.9%）。
🚪 退出策略 / 出租收益
退出方式：翻新后转售（家庭客群）
目标买家：扇大橋区域 30-40岁有小孩家庭 / 第一套自住 / 与原占有者画像一致
预期卖价：34,500,000 円≈164.3万元
预期月租：150,000 円/月≈0.7万元
表面利回り：6.4%
持有→退出：8 个月
首选转售（短期回报快）：¥3450 万出口，净利 ¥640+ 万，8 个月周转，年化 ROI 34%。卖给中国家庭买家有 ¥100-200 万溢价空间（你的中文渠道）。如果出租：¥150,000/月（102㎡ 新房 3LDK），表面利回 6.4% 不错但持有期长。
🎯 入札策略
当前回数：第 1 回
竞争烈度：高
起拍 ¥2314 万对扇大橋 71㎡ 自有土地 + 築 8 年 102㎡ 戸建 → 自由市场 ¥3500 万级 = 折让 34%。这种「新建 + 真车站 + 干净占有」物件会强烈吸引：①法拍老手；②翻新转售公司；③刚需自住家庭（看到便宜直接出手）。预计有效竞标 8-15 家。可能竞价 +¥100-300 万。
建议出价：24,500,000 円≈116.7万元
绝对上限：26,000,000 円≈123.8万元
💡 出价技巧：建议 ¥24,500,001 円。如果有信心 + 资金宽裕可冲到 ¥2600 万（仍有 ¥500 万净利空间）。超过 ¥2600 万则净利率跌破 18%，性价比不如其他物件。
⏰ 入札时机：建议入札期最后 2 天投标，避开热门日期
🤝 隣地整合可能性
可行性：无
相邻物件：
- 邻地 4374-30、4374-28 等独立物件
本物件已完整一括（土地+建物+4 笔私道杂种地）。整合无意义。
🔨 解体作业难度评估
易
75/100
🚚 搬出路径：东侧 4.5m 私道直通区道，4t 卡车可入
🏘 邻地接近：邻地距离 1-2m，可机械作业
💧 上下水位置：上下水ガス完備，撤管简单
♻ 残置物估算：2 吨
解体费用估算：2,500,000 円≈11.9万元
假设拆建参考。但本物件不拆——築 8 年保留更优。
👥 占有者画像 / 明渡谈判
占有者类型：个人家庭（有小孩）
占有者：所有者 A 本人
谈判难度：中
预计立退料：800,000 円≈3.8万元
引渡命令可行：✅ 是
预计耗时：6 个月
P19 照片显示有玩具/绒毛玩偶/儿童家具，是有小孩家庭。建议「先和解后命令」策略：先与 A 协商，提供 ¥50-100 万和解費 + 6 个月迁出宽限 + 协助找下一处住所。若和解失败，引渡命令 6 个月内可走（对家庭场景成功率 90%+）。你的清场经验在此适用，但需要更多耐心和软性沟通。
☀ 采光评估
☀️
好
75/100
朝向：北箭头朝右上。玄关/車庫在北侧（道路侧），バルコニー在 2F、3F 的东南角
⬆ 北
开放（接道侧）
➡ 东
邻地 4374-30 距离 1-2m
⬇ 南
邻地 4374-30 距离 1-2m
⬅ 西
邻地 4374-7 距离 1-2m
1F 采光：中
2F 采光：好
阳台朝向：东南（2F 和 3F 均有，标准南向）
南向窗：✅ 有
夏冬影响：夏季：东南阳台午前阳光充足；冬季：日照 5-6 小时优
日影规制：日影規制等 / 第三种高度地区（较宽松）
✅ 3 阶建带来的采光优势 — 2F LDK 和 3F 主卧都享有南向阳台。1F 因车库占据 + 邻地遮挡稍差，但 1F 主要是次卧 + 浴室，影响不大。工業地域邻居建高楼概率低，长期采光保障 OK。
📊 同清单对比
综合排名：1 / 91
更值得考虑的备选：
- id=32 · 足立区 ¥1171 万 / 较旧但价位低 / 同样自占有
🚩 法律红旗检查
- ✓ 未发现典型法律红旗
- ✅ 物件明細書 P6 明确「占有者の他人の権利：なし」
- ✅ 现况调查 P15 执行官意见：所有者 A 单独占有，无其他人占有徵表
- ✅ 接道清晰：私道（42 条 1 项 2 号）+ 区道（42 条 1 项 1 号）
- ✅ 共有持分仅 1/10 的私道 + 杂种地，无典型共有纠纷
📚 证据来源（每个判断的依据）
| 主张 | 来源 |
|---|---|
| 起拍 ¥23,144,000 / 评价 ¥28,930,000（5 物件一括） | 评价书 P3 / P31 |
| 宅地 71.00㎡ + 私道 134㎡ × 1/10 + 杂种地 × 2 × 1/10 | 物件目录 P4-5 |
| 建物 1F 31.08 + 2F 37.71 + 3F 33.61 = 102.40㎡，木造スレートぶき 3 階建 (築 2017) | 物件目录 P5 |
| 所有者 A 自占有，居住中，無其他人占有徵表 | 物件明細書 P6 / 现况调查 P15 执行官意见 |
| 占有者家庭有小孩（玩具、绒毛玩偶可见） | 现况调查 P19 写真3 |
| 日暮里・舎人ライナー「扇大橋」徒歩 6 分 / 450m | 评价书 P25 位置・交通 |
| 工業地域 / 建蔽率 60% / 容積率 200% / 第3種高度地区 | 评价书 P25 公法上的规制 |
| 间口 5.9m × 奥行 12m 长方形 / 接道东 4.5m 私道（42条1項2号）+ 北区道（42条1項1号） | 评价书 P25 画地条件 / 现况调查 P15 |
| 公示地価 295,000円/㎡（前頁①） | 评价书 P29 |
| 建付地価格 20,950,000 / 法定地上権 13,620,000 | 评价书 P31 |
| 上水道 / 都市ガス / 下水道 全完備 | 评价书 P25 供給処理施設 |
| 三重浸水想定区域：洪水・内水氾濫・高潮（足立区ハザード） | 评价书 P25 特记事項 |
| 建物 1F 含 駐車スペース（车库） | 建物间取図 P18 |
⚠ 入札前必须人工核对
- 现地踏查确认周边实际工业活动情况（虽然评价书说「一般住宅为主」），有无明显工厂噪音/废气
- 查阅足立区精细版水害ハザードマップ，确认本地址（扇 1丁目18番3号）的具体浸水想定深度
- 尝试联系所有者 A，确认家庭情况（小孩年龄、是否愿意自愿迁出）
- 向足立区下水道課确认下水道接管完备状况（评价书称下水道○ 但要再确认）
- 落札前实地查看建物结构状态（重点：基础、外墙裂缝、屋顶状况），確認是否真的「築 8 年残价 70%」
- 确认 4374-36（私道）其他 9 名共有者关系，避免通行权纠纷
🌐 数据来源 / 系统 ID
来源: 競売公売.com
事件番号: 令和07年(ケ)第619号
法院: 東京地方裁判所本庁
court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078898
kk_id: 289952