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東京地方裁判所本庁
令和07年(ヌ)第320号
東京都板橋区蓮沼町24番5号
推荐
板橋区
土地
综合分 138
入札截止倒计时
剩 7 天
入札截止 2026-05-28
📋
AI 推荐书
最强组合：利润 + 位置- 💰 起拍 17,688,000 円 ≈84.2万元
- 🚇 附近交通（步行距离）
- 都営地下鉄三田線 「本蓮沼」 约 80m · 步行 1 分钟⭐ 站前级
- 都営三田線 「本蓮沼駅」 约 80m · 步行 1 分钟⭐ 站前级
- 都営三田線 「板橋本町駅」 约 930m · 步行 12 分钟
- 都営三田線 「志村坂上駅」 约 980m · 步行 13 分钟
- 📐 面积 土地 81.79㎡
- 🏛 建筑规制 準工業地域 ·
- ⭐ 你的核心护城河 🚇 本蓮沼站前 1 分钟（80m）、📐 81.79㎡ 角地满足重建、💰 公示地价折让 56%、🏗 上下水ガス完備—— 别人不敢碰，你能做
- 📈 路线 A 拆迁重建 50% 利润
- 💵 出价 18,500,000 円 ≈88.1万元 → 净利 35,000,000 円 ≈166.7万元
- ⚠ 主要风险：🏚 底地物件：土地上有 B 的建物（敷地利用権不明）
- 推荐路线 · A 收购建物 + 拆建（你的拆迁主业完美匹配）本物件 ¥1768 万起拍 vs ¥5054 万纯土地价值 = 56% 折让，反映了「底地+地上有他人建物」的极重市场性减价。对你的拆迁公司，这反而是核心场景——你的 5 项能力中 4 项都能用上：①明渡谈判（与 B 协商）；②自营解体（拆 B 的建物）；③邻地整合（24-27 + 可能买下 24-6 整合）；④自营重建。本蓮沼站前 1 分钟 + 角地（南 + 西 接道）+ 81.79㎡ 满足 70㎡ 重建最低 + 上下水ガス完備——拿下空地后新建 3 阶建戸建或小型公寓，出口空间巨大。
-
🎯 你的优势匹配度90 /100 完美匹配为什么是你的菜：本物件 = 你的拆迁公司核心场景：明渡谈判（B）+ 自营解体（B 建物）+ 自营重建（戸建/公寓）+ 邻地整合（可能扩到 24-6）。4 项核心能力全部能发挥你比普通买家强在：普通投资者看到「底地+地上有他人建物+敷地利用権不明」直接跳过，但你的明渡谈判经验 + 自营拆建队 = 决定性优势。比普通买家强 ¥1500-2000 万实际操作能力本物件能用上的优势：🔨 自营解体（成本远低于市场）🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）👥 明渡 / 占有处理🤝 邻地整合谈判
共 3 张照片 · 点击放大
起拍价
17,688,000円≈84.2万元
評価額
22,110,000円≈105.3万元
保证金
4,422,000円≈21.1万元
折价率
80%
📐 物件详情
土地面积
81.79 ㎡
81.79 ㎡
建物面积
— ㎡
— ㎡
間取り
—
—
建造年
— 年
— 年
构造
—
—
用途地域
準工業地域
準工業地域
建蔽率
—
—
容积率
—
—
可否重建
—
—
🚇 附近交通
- 都営地下鉄三田線 「本蓮沼」 约 80m · 步行 1 分钟 ⭐ 站前级
- 都営三田線 「本蓮沼駅」 约 80m · 步行 1 分钟 ⭐ 站前级
- 都営三田線 「板橋本町駅」 约 930m · 步行 12 分钟
- 都営三田線 「志村坂上駅」 约 980m · 步行 13 分钟
🔨 路线 A：拆迁重建
✓ 适用
解体: 2,500,000円≈11.9万元
重建: 30,000,000円≈142.9万元
出口价: 85,000,000円≈404.8万元
净利: 35,000,000円≈166.7万元
利润率 41%
✅ 强烈推荐核心路线。总投入：起拍 ¥1850 + 收购 B 建物 ¥800 + 印纸登录税 ¥80 + 拆解 ¥250 + 重建 ¥3000 + 持有 ¥100 = ¥6080 万。新建 81㎡ × 60% 建蔽 × 3 阶 = 145㎡ 总建面，× 65 万/㎡ = 出口 ¥9425 万（保守 ¥8500 万）。净利 ¥3500-4500 万（40%+ 回报率）。关键变量：收购 B 建物的成本——如果 B 弱势可能 ¥500 万，强势可能 ¥1500 万。
🧹 路线 B：清理翻新转售
✗ 不适用
清场: 0円≈0.0万元
翻新: 0円≈0.0万元
出口价: 0円≈0.0万元
净利: 0円≈0.0万元
利润率 0%
不适用——本物件仅卖土地，建物是 B 的，无法翻新出租/转售。
推荐路线
A 收购建物 + 拆建（你的拆迁主业完美匹配）
建议出价: 18,500,000円≈88.1万元
出价上限: 20,000,000円≈95.2万元
预期利润率: 50%
💡 AI 综合判定
本物件 ¥1768 万起拍 vs ¥5054 万纯土地价值 = 56% 折让，反映了「底地+地上有他人建物」的极重市场性减价。对你的拆迁公司，这反而是核心场景——你的 5 项能力中 4 项都能用上：①明渡谈判（与 B 协商）；②自营解体（拆 B 的建物）；③邻地整合（24-27 + 可能买下 24-6 整合）；④自营重建。本蓮沼站前 1 分钟 + 角地（南 + 西 接道）+ 81.79㎡ 满足 70㎡ 重建最低 + 上下水ガス完備——拿下空地后新建 3 阶建戸建或小型公寓，出口空间巨大。
🟢 机会
🚇 本蓮沼站前 1 分钟（80m）
都営地下鉄三田線「本蓮沼」徒歩 1 分
我方优势: 顶级地段，重建后出口价高
📐 81.79㎡ 角地满足重建
南 3.6-4m + 西 3.8m 接道，间口 8.5m × 奥行 9.8m 长方形
我方优势: 形状规整可建 3 阶戸建或小公寓
💰 公示地价折让 56%
公示地价 ¥61.8 万/㎡ × 81.79㎡ = ¥5054 万 vs 起拍 ¥1768 万
我方优势: 折让因「底地」产生，能解决问题就能拿到深度折扣
🏗 上下水ガス完備
重建无需新设引込管
我方优势: 重建成本省 ¥30-50 万
🚦 风险
[高] 🏚 底地物件：土地上有 B 的建物（敷地利用権不明）
B 持有建物（1F 52㎡ + 2F 49㎡），登记在 24 番地 6（家屋番号 24-6-5），可能跨多地块。无书面契约的法定地上权
应对: 必须先查 24-6 土地所有权（是不是同一个 A？）；若是不同人，B 可能也是法拍/破产相关方。优先与 B 直接谈判收购建物，¥500-1500 万预算
[高] ⚖ 强制明渡可能需诉讼 12-24 个月
如果 B 拒绝谈判，需走「建物収去土地明渡请求」诉讼。日本法院倾向保护事实居住权
应对: 请专业律师（费用 ¥100-200 万），最坏情况花 24 个月+ ¥300-500 万解决
[低] 📏 セットバック（西 0.2m + 南 0.3m）
42 条 2 項道路，需 setback 约 0.5㎡（影响极小）
应对: 重建时计入设计，对 81.79㎡ 影响 < 1%
🎓
留学生租房模式
法拍 + 二手家电 + 中国留学生
23
/100
❌ 不建议
📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈
最近的 大東文化大学（板橋） 距离 1.94 km（步行约 24 分钟）
- 🎯大東文化大学（板橋）普通大学1.94 km / 步行约 24 分
- ·帝京大学（板橋）中国学生多2.2 km / 步行约 28 分
- ·東洋大学（赤羽台）中国学生多2.24 km / 步行约 28 分
- ·池袋北口(华人街)华人圈4.16 km / 步行约 52 分
- ·日本大学芸術（江古田）中国学生多4.26 km / 步行约 53 分
tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈
本物件的评分依据
学校 1.9km 步行可达⛔ 借地权
💰 你的投入（含拆迁优势）
| 起拍/建议出价 | 18,500,000 円 |
| 取得税费 | 1,295,000 円 |
| 简易翻新（自营施工） | 520,000 円 |
| 残置物清运 | 0 円（你自家做） |
| 家电 5 件套 | 0 円（拆迁库存） |
| 你的总投入 | 20,315,000 円 |
| 普通投资人总投入 | 21,665,000 円 |
| 省下（你的护城河） | 1,350,000 円 |
其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。
📈 出租收益测算
| 月租定价（家电齐全溢价） | 64,900 円/月 |
| 基础市价 | 59,000 円 |
| + 拎包入住溢价 | +5,900 円 |
| 月度支出（管理费/空置/税） | 16,225 円/月 |
| 月净租金 | 48,675 円/月 |
| 年净租金 | 584,100 円 |
| 净租回报率 | 2.9% |
| 表面利回り | 3.8% |
| 5 年累计净收益 | 3,936,250 円 |
🎯 这条业务路径的核心优势：
你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。
再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。
🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）
永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力
✅
🔨 自营解体（成本远低于市场）可用
✅ 收购 B 建物后自营拆解，木造 101㎡ 解体 ¥180 万你 vs 外部 ¥250 万
✅
🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）可用
✅ B 建物内残置物清运你的标准业务
✅
👥 占有者处理 / 明渡谈判可用
✅ ⭐ 与 B 谈判收购建物或立退是核心流程，你的经验最强
✅
🎨 自营翻新施工可用
✅ 拆后新建戸建或小公寓，自营施工省 ¥300-500 万
✅
🤝 邻地整合谈判可用
✅ 24-6（B 的建物登记地）可能也可买下整合，扩大土地
💰 完整资金成本明细
| 起拍价（落札价上限） | 18,500,000 円≈88.1万元 |
| 印紙税 | 10,000 円≈0.0万元 |
| 登録免許税（移転登记 2%） | 442,200 円≈2.1万元 |
| 不動産取得税（约 3-4%） | 250,000 円≈1.2万元 |
| 司法书士费 | 180,000 円≈0.9万元 |
| 火災保険 | 50,000 円≈0.2万元 |
| 引渡命令申立费 | 200,000 円≈1.0万元 |
| 取得成本小计 | 19,632,200 円≈93.5万元 |
| 解体费 | 2,500,000 円≈11.9万元 |
| 清运残置物 | 0 円 |
| 翻新费 | 30,000,000 円≈142.9万元 |
| 立退料（明渡） | 8,000,000 円≈38.1万元 |
| 持有月数 × 月费 | 1,000,000 円≈4.8万元 |
| 总投入 | 61,132,200 円≈291.1万元 |
立退料 ¥800 万 = B 建物收购 ¥500-1000 万的中位。重建 ¥3000 万 = 木造 3 阶建 145㎡。出口 ¥8500-9500 万
🚪 退出策略 / 出租收益
退出方式：新建戸建/小公寓后转售
目标买家：板桥南部 30-45岁家庭 / 投资客（站前级 1 分钟稀缺）
预期卖价：90,000,000 円≈428.6万元
预期月租：350,000 円/月≈1.7万元
表面利回り：4.7%
持有→退出：18 个月
持有 18 个月：6 个月谈判 + 6 个月拆建 + 6 个月上市。年化 ROI 27%
🎯 入札策略
当前回数：第 1 回
竞争烈度：中
底地物件吓退 80% 普通买家，但有经验的拆迁公司/不动产中介会出手。预计 3-6 家竞标
建议出价：18,500,000 円≈88.1万元
绝对上限：20,000,000 円≈95.2万元
💡 出价技巧：建议 ¥18,500,001 円。上限 ¥2000 万——超过则净利率 < 35%
⏰ 入札时机：建议入札期最后 2 天投标
🤝 隣地整合可能性
可行性：高
相邻物件：
- 24-6（B 建物登记地，可能可同时买下整合扩大土地）
- 24-26 北邻
- 24-23 东邻
- 22-39 西邻
整合后潜在价值：50,000,000 円≈238.1万元
如果 24-6 也能买下，土地从 81.79㎡ 扩到 130-150㎡，可建小型公寓出口 ¥1.5 亿
🔨 解体作业难度评估
中
65/100
🚚 搬出路径：南 3.6-4m + 西 3.8m 双面接道，4t 卡车可入
🏘 邻地接近：邻地 24-26 / 24-23 距离 0.5-1m，需手解体
💧 上下水位置：上下水ガス完備，撤管简单
♻ 残置物估算：6 吨
解体费用估算：2,500,000 円≈11.9万元
B 木造 2 阶建 101㎡，全包 ¥250 万（你自营 ¥180 万）
👥 占有者画像 / 明渡谈判
占有者类型：他人（B，建物所有者，土地非自有）
占有者：B（建物 24-6-5 所有者）
谈判难度：中-高
预计立退料：8,000,000 円≈38.1万元
引渡命令可行：✅ 是
预计耗时：18 个月
B 不是租客而是建物所有者，明渡的本质是买下其建物。¥500-1500 万预算。如 B 弱势 ¥500 万即可
☀ 采光评估
☀️
好
80/100
朝向：角地，南 + 西 接道，南向开放
⬆ 北
邻 24-26
➡ 东
邻 24-23
⬇ 南
开放（南 3.6-4m 区道）
⬅ 西
开放（西 3.8m 区道）
1F 采光：好
2F 采光：好
阳台朝向：新建后可设南西阳台
南向窗：✅ 有
夏冬影响：南西角地，全年日照充足
日影规制：30m 第 2 種高度地区 / 日影規制
本物件是空地+他人建物，重建后采光顶级（南+西双向开放）
📊 同清单对比
综合排名：2 / 91
更值得考虑的备选：
- id=35 · 更确定的物件（无底地问题）
🚩 法律红旗检查
- 🚩 借地权付建物（土地非自有）
- ⚠ 底地：土地上有 B 的建物，敷地利用权不明
- ⚠ 评价书已大幅减价反映这点（建付地 3838 万 → 评价 2211 万）
- 需诉讼或谈判解决建物存在问题
📚 证据来源（每个判断的依据）
| 主张 | 来源 |
|---|---|
| 起拍 ¥17,688,000 / 评价 ¥22,110,000 | 评价书 P3 / P18 |
| 81.79㎡ 宅地，物件土地上有 B 的目的外建物（24-6-5 居宅） | 物件目录 P4 / 物件明细書 P5 / 评价书 P19 |
| B 建物 1F 约 52㎡ + 2F 约 49㎡ | 位置关系图 P15 |
| 都営三田線本蓮沼徒歩 1 分（80m） | 评价书 P20 位置・交通 |
| 準工業地域 / 建蔽 60% / 容積 200% / 30m 第 2 種高度 / 敷地最低 70㎡ | 评价书 P20 |
| 角地（南 3.6-4m + 西 3.8m 区道）/ 42 条 2 項 / セットバック必要 | 评价书 P20 接面道路 |
| 公示地价 ¥618,000/㎡（板橋 5-10）→ 评估 ¥494,000/㎡ | 评价书 P22 |
| 建付地价格 ¥38,380,000 → 评价 ¥22,110,000（市场性減価） | 评价书 P22 |
⚠ 入札前必须人工核对
- 调阅登记簿，确认 24 番地 6（B 的建物所在地）的土地所有者，B 的实际居住状况
- 尝试访问 B（板橋区蓮沼町 24-5 付近），了解经济状况和搬迁意愿
- 向板橋区役所建築課查询 B 建物的建築確認、是否合法建筑
- 落札前与法拍专业律师确认「建物収去土地明渡」可行性、预计周期、费用
🌐 数据来源 / 系统 ID
来源: 競売公売.com
事件番号: 令和07年(ヌ)第320号
法院: 東京地方裁判所本庁
court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078922
kk_id: 289947