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東京地方裁判所本庁

令和07年(ケ)第655号

東京都板橋区中板橋21番14-405号
推荐 板橋区 マンション 综合分 115
入札截止倒计时
剩 21 天
入札截止 2026-06-11
📋

AI 推荐书

最强组合：位置
  • 💰 起拍 16,104,000 円 ≈76.7万元
  • 🚇 附近交通（步行距离）
    • 東武東上線 「中板橋」 约 220m · 步行 3 分钟⭐ 站前级
    • 東武東上本線 「中板橋駅」 约 210m · 步行 3 分钟⭐ 站前级
    • 東武東上本線 「ときわ台駅」 约 770m · 步行 10 分钟
    • 都営三田線 「板橋本町駅」 约 960m · 步行 12 分钟
  • 🏗 2017年 — 较新 · 鉄筋コンクリート造1階建
  • ⭐ 你的核心护城河 🚇 中板橋 3 分钟、🆕 2017 新筑 + 残存 41 年、🏢 賃借人是管理会社（信用良好）—— 别人不敢碰，你能做
  • 📈 路线 B 翻新转售 25% 利润
  • 💵 出价 17,000,000 円 ≈81.0万元 → 净利 3,500,000 円 ≈16.7万元
  • 推荐路线 · B 持有 16 个月后出口或长期出租
    2017 新耐震 + 残存 41 年 + 站近 = 长期持有最稳
  • 🤔 你的优势匹配度
    30 /100 弱匹配
    为什么是你的菜：区分所有 + 新筑 → 你的拆迁/翻新主业用不上。但作为高质量现金流物件值得入手
    你比普通买家强在：无明显优势，但物件本身好
共 4 张照片 · 点击放大
起拍价
16,104,000円≈76.7万元
評価額
20,130,000円≈95.9万元
保证金
4,026,000円≈19.2万元
折价率
80%

📐 物件详情

土地面积
— ㎡
建物面积
— ㎡
間取り
1K
建造年
2017 年
构造
鉄筋コンクリート造1階建
用途地域
—
建蔽率
—
容积率
—
可否重建
—

🚇 附近交通

🔨 路线 A：拆迁重建 ✗ 不适用
解体: 0円≈0.0万元
重建: 0円≈0.0万元
出口价: 0円≈0.0万元
净利: 0円≈0.0万元
利润率 0%
区分所有 + 新筑
🧹 路线 B：清理翻新转售 ✓ 适用
清场: 50,000円≈0.2万元
翻新: 0円≈0.0万元
出口价: 20,000,000円≈95.2万元
净利: 3,500,000円≈16.7万元
利润率 21%
✅ 持有收租 16 个月 ¥130 万 + 转售 ¥2000 万 = 净 ¥350-500 万。或长期持有出租
推荐路线
B 持有 16 个月后出口或长期出租
建议出价: 17,000,000円≈81.0万元
出价上限: 18,500,000円≈88.1万元
预期利润率: 25%

💡 AI 综合判定

2017 新耐震 + 残存 41 年 + 站近 = 长期持有最稳

🟢 机会

🚇 中板橋 3 分钟
東武東上線
我方优势: 通勤池袋直达
🆕 2017 新筑 + 残存 41 年
新耐震 + 设施齐全（オートロック等）
我方优势: 长期持有最稳
🏢 賃借人是管理会社（信用良好）
株式会社ベルテックス，月租 ¥82,350
我方优势: 公司租客稳定

🚦 风险

[低] 💸 管理费滞納あり（金额未明）
由买家承担
应对: 落札前确认数额
[低] 🔄 転貸可特約
转借人 B 实际占有
应对: 原契约 2027/7 终了 → 不续约
🎓

留学生租房模式

法拍 + 二手家电 + 中国留学生
65 /100 ✅ 推荐

📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈

最近的 帝京大学（板橋） 距离 1.09 km（步行约 14 分钟）
  • 🎯帝京大学（板橋）中国学生多1.09 km / 步行约 14 分
  • ·大東文化大学（板橋）普通大学1.75 km / 步行约 22 分
  • ·日本大学芸術（江古田）中国学生多2.81 km / 步行约 35 分
  • ·池袋北口(华人街)华人圈2.93 km / 步行约 37 分
  • ·立教大学（池袋）中国学生多3.06 km / 步行约 38 分
tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈
本物件的评分依据
学校 1.1km 步行可达マンション 出租友好有占有→你的引渡命令优势

💰 你的投入（含拆迁优势）

起拍/建议出价17,000,000 円
取得税费1,190,000 円
简易翻新（自营施工）520,000 円
残置物清运0 円（你自家做）
家电 5 件套0 円（拆迁库存）
你的总投入 18,710,000 円
普通投资人总投入 20,060,000 円
省下（你的护城河） 1,350,000 円
其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。

📈 出租收益测算

月租定价（家电齐全溢价）71,500 円/月
　基础市价65,000 円
　+ 拎包入住溢价+6,500 円
月度支出（管理费/空置/税）17,875 円/月
月净租金53,625 円/月
年净租金 643,500 円
净租回报率 3.4%
　表面利回り 4.6%
5 年累计净收益 4,153,000 円
🎯 这条业务路径的核心优势： 你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。 再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。

🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）

永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力

⛔
🔨 自营解体（成本远低于市场）不可用
❌ 区分所有 + 新筑
△
🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）部分
△ 简清
△
👥 占有者处理 / 明渡谈判部分
△ 2027/7 后明渡（无难度）
⛔
🎨 自营翻新施工不可用
❌ 新筑无需翻新
⛔
🤝 邻地整合谈判不可用
❌ 区分所有

💰 完整资金成本明细

起拍价（落札价上限）17,000,000 円≈81.0万元
印紙税10,000 円≈0.0万元
登録免許税（移転登记 2%）380,000 円≈1.8万元
不動産取得税（约 3-4%）150,000 円≈0.7万元
司法书士费200,000 円≈1.0万元
火災保険50,000 円≈0.2万元
引渡命令申立费0 円
取得成本小计17,790,000 円≈84.7万元
解体费0 円
清运残置物50,000 円≈0.2万元
翻新费0 円
立退料（明渡）0 円
持有月数 × 月费200,000 円≈1.0万元
总投入18,040,000 円≈85.9万元
无翻新（2017 新筑）

🚪 退出策略 / 出租收益

退出方式：持有 16 个月 + 转售
目标买家：板橋 25-35 岁单身白领 / 投资客
预期卖价：20,000,000 円≈95.2万元
预期月租：82,350 円/月≈0.4万元
表面利回り：5.8%
持有→退出：18 个月
净利 ¥250-500 万

🎯 入札策略

当前回数：第 1 回
竞争烈度：高
2017 新筑 + 中板橋 3 分 = 投资客热门
建议出价：17,000,000 円≈81.0万元
绝对上限：18,500,000 円≈88.1万元
💡 出价技巧：建议 ¥17,000,001。上限 ¥1850 万
⏰ 入札时机：入札期最后 1 天

🤝 隣地整合可能性

可行性：极低
区分所有

🔨 解体作业难度评估

不适用
0/100
🚚 搬出路径：—
🏘 邻地接近：—
💧 上下水位置：—
♻ 残置物估算：0 吨
2017 新筑

👥 占有者画像 / 明渡谈判

占有者类型：法人租客（管理会社）+ 転貸人 B
占有者：ベルテックス → B
谈判难度：低
预计立退料：0 円
引渡命令可行：✅ 是
预计耗时：16 个月
2027/7 自动到期

☀ 采光评估

🌤
良好
70/100
朝向：—（PDF 未明）
⬆ 北
—
➡ 东
—
⬇ 南
—
⬅ 西
—
1F 采光：不适用
2F 采光：良（4 阶）
阳台朝向：—
南向窗：✅ 有
夏冬影响：—
日影规制：—
12 阶建 4 阶部分一般中等采光

📊 同清单对比

综合排名：8 / 91

🚩 法律红旗检查

  • △ 管理費滞納（金额未明）
  • △ 転貸可
📚 证据来源（每个判断的依据）
主张来源
起拍 ¥16,104,000评价书
VERXEED 中板橋 405 号 23.48㎡（持分 2512/169343）物件目录 P4
2017 新筑 / 残存 41 年 / 12 阶 67 戸评价书 P23
賃借権 ベルテックス 月租 ¥82,350 至 2027/7/30 転貸 B物件明细書 P5
管理費滞納あり物件明细書 P5

⚠ 入札前必须人工核对

  1. 最新滞納额
  2. ベルテックス公司信用 / B 转借人状况
  3. 賃料 ¥82,350 vs 市場相场
📑 三点セット PDF（完整原件）
物件明細書 + 現況調査報告書 + 評価書 · 2.2 MB
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🌐 数据来源 / 系统 ID
来源: 競売公売.com
事件番号: 令和07年(ケ)第655号
法院: 東京地方裁判所本庁
court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078967
kk_id: 290651
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