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東京地方裁判所本庁
令和07年(ケ)第666号
東京都新宿区西落合1丁目27番10-304号
推荐
新宿区
マンション
综合分 120
入札截止倒计时
剩 7 天
入札截止 2026-05-28
📋
AI 推荐书
最强组合：位置- 💰 起拍 18,560,000 円 ≈88.4万元
- 🚇 附近交通（步行距离）
- 都営地下鉄大江戸線 「落合南長崎」 约 430m · 步行 5 分钟⭐ 站前级
- 都営大江戸線 「落合南長崎駅」 约 370m · 步行 5 分钟⭐ 站前级
- 西武池袋線 「東長崎駅」 约 860m · 步行 11 分钟
- 西武新宿線 「新井薬師前駅」 约 1,000m · 步行 13 分钟
- 🏗 2019年 — 较新 · 鉄筋コンクリート造1階建
- ⭐ 你的核心护城河 🏛 新宿区西落合、🆕 2019 新筑残存 44 年、💰 法人租约 ¥113,400/月—— 别人不敢碰，你能做
- 📈 路线 B 翻新转售 18% 利润
- 💵 出价 19,000,000 円 ≈90.5万元 → 净利 3,500,000 円 ≈16.7万元
- 推荐路线 · B 持有出租（即买即收法人租约）2019 新筑 + 新宿区 + 法人租约 = 长期持有最稳
-
🤔 你的优势匹配度35 /100 弱匹配为什么是你的菜：区分所有 + 新筑 → 拆建主业用不上
共 3 张照片 · 点击放大
起拍价
18,560,000円≈88.4万元
評価額
23,200,000円≈110.5万元
保证金
4,640,000円≈22.1万元
折价率
80%
📐 物件详情
土地面积
— ㎡
— ㎡
建物面积
— ㎡
— ㎡
間取り
2K
2K
建造年
2019 年
2019 年
构造
鉄筋コンクリート造1階建
鉄筋コンクリート造1階建
用途地域
—
—
建蔽率
—
—
容积率
—
—
可否重建
—
—
🚇 附近交通
- 都営地下鉄大江戸線 「落合南長崎」 约 430m · 步行 5 分钟 ⭐ 站前级
- 都営大江戸線 「落合南長崎駅」 约 370m · 步行 5 分钟 ⭐ 站前级
- 西武池袋線 「東長崎駅」 约 860m · 步行 11 分钟
- 西武新宿線 「新井薬師前駅」 约 1,000m · 步行 13 分钟
🔨 路线 A：拆迁重建
✗ 不适用
解体: 0円≈0.0万元
重建: 0円≈0.0万元
出口价: 0円≈0.0万元
净利: 0円≈0.0万元
利润率 0%
—
🧹 路线 B：清理翻新转售
✓ 适用
清场: 100,000円≈0.5万元
翻新: 200,000円≈1.0万元
出口价: 24,000,000円≈114.3万元
净利: 3,500,000円≈16.7万元
利润率 18%
—
推荐路线
B 持有出租（即买即收法人租约）
建议出价: 19,000,000円≈90.5万元
出价上限: 21,000,000円≈100.0万元
预期利润率: 18%
💡 AI 综合判定
2019 新筑 + 新宿区 + 法人租约 = 长期持有最稳
🟢 机会
🏛 新宿区西落合
落合南長崎 5 分钟
我方优势: 新宿区品牌
🆕 2019 新筑残存 44 年
新耐震基準
我方优势: 长期最稳
💰 法人租约 ¥113,400/月
LENZ DX 株式会社
我方优势: 即买即收
🚦 风险
[低] 🔄 転貸可
個人 B 现租
应对: 可不续约
🎓
留学生租房模式
法拍 + 二手家电 + 中国留学生
65
/100
✅ 推荐
📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈
最近的 日本大学芸術（江古田） 距离 1.79 km（步行约 22 分钟）
- 🎯日本大学芸術（江古田）中国学生多1.79 km / 步行约 22 分
- ·江古田(日大艺/武蔵大)华人圈1.8 km / 步行约 22 分
- ·学習院大学（目白）中国学生多2.35 km / 步行约 29 分
- ·立教大学（池袋）中国学生多2.43 km / 步行约 30 分
- ·早稲田大学（高田馬場）中国学生多2.47 km / 步行约 31 分
tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈
本物件的评分依据
学校 1.8km 步行可达マンション 出租友好有占有→你的引渡命令优势
💰 你的投入（含拆迁优势）
| 起拍/建议出价 | 19,000,000 円 |
| 取得税费 | 1,330,000 円 |
| 简易翻新（自营施工） | 520,000 円 |
| 残置物清运 | 0 円（你自家做） |
| 家电 5 件套 | 0 円（拆迁库存） |
| 你的总投入 | 20,850,000 円 |
| 普通投资人总投入 | 22,200,000 円 |
| 省下（你的护城河） | 1,350,000 円 |
其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。
📈 出租收益测算
| 月租定价（家电齐全溢价） | 95,700 円/月 |
| 基础市价 | 87,000 円 |
| + 拎包入住溢价 | +8,700 円 |
| 月度支出（管理费/空置/税） | 23,925 円/月 |
| 月净租金 | 71,775 円/月 |
| 年净租金 | 861,300 円 |
| 净租回报率 | 4.1% |
| 表面利回り | 5.5% |
| 5 年累计净收益 | 5,349,000 円 |
🎯 这条业务路径的核心优势：
你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。
再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。
🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）
永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力
⛔
🔨 自营解体（成本远低于市场）不可用
❌
△
🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）部分
△
△
👥 占有者处理 / 明渡谈判部分
△
⛔
🎨 自营翻新施工不可用
❌
⛔
🤝 邻地整合谈判不可用
❌
💰 完整资金成本明细
| 起拍价（落札价上限） | 19,000,000 円≈90.5万元 |
| 印紙税 | 10,000 円≈0.0万元 |
| 登録免許税（移転登记 2%） | 380,000 円≈1.8万元 |
| 不動産取得税（约 3-4%） | 95,000 円≈0.5万元 |
| 司法书士费 | 200,000 円≈1.0万元 |
| 火災保険 | 50,000 円≈0.2万元 |
| 引渡命令申立费 | 0 円 |
| 取得成本小计 | 19,570,000 円≈93.2万元 |
| 解体费 | 0 円 |
| 清运残置物 | 100,000 円≈0.5万元 |
| 翻新费 | 200,000 円≈1.0万元 |
| 立退料（明渡） | 0 円 |
| 持有月数 × 月费 | 300,000 円≈1.4万元 |
| 总投入 | 20,300,000 円≈96.7万元 |
🚪 退出策略 / 出租收益
退出方式：—
目标买家：—
预期卖价：24,000,000 円≈114.3万元
预期月租：113,400 円/月≈0.5万元
表面利回り：6.7%
持有→退出：12 个月
🎯 入札策略
当前回数：第 1 回
竞争烈度：中
建议出价：19,000,000 円≈90.5万元
绝对上限：21,000,000 円≈100.0万元
💡 出价技巧：建议 ¥19,000,001。上限 ¥21,000,000
⏰ 入札时机：入札期最后 1-2 天
🤝 隣地整合可能性
可行性：低
🔨 解体作业难度评估
—
0/100
🚚 搬出路径：—
🏘 邻地接近：—
💧 上下水位置：—
♻ 残置物估算：0 吨
👥 占有者画像 / 明渡谈判
占有者类型：法人租约 + 個人 B 転借
占有者：—
谈判难度：低
预计立退料：0 円
引渡命令可行：✅ 是
预计耗时：6 个月
☀ 采光评估
🌤
良好
65/100
朝向：—
⬆ 北
—
➡ 东
—
⬇ 南
—
⬅ 西
—
1F 采光：—
2F 采光：—
阳台朝向：—
南向窗：❌ 无
夏冬影响：—
日影规制：—
🚩 法律红旗检查
- 🚩 共有持分（非全部）
- △ 転貸可
📚 证据来源（每个判断的依据）
| 主张 | 来源 |
|---|---|
| 起拍 ¥18,560,000 | 评价书 |
| LENZ DX 賃借権 ¥113,400/月 期限なし 転貸可 + 個人 B 占有 | 物件明细書 P5 |
| 2019 新筑 / 落合南長崎 5 分钟 | DB |
⚠ 入札前必须人工核对
- LENZ DX 公司信用
🌐 数据来源 / 系统 ID
来源: 競売公売.com
事件番号: 令和07年(ケ)第666号
法院: 東京地方裁判所本庁
court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078931
kk_id: 289976