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東京地方裁判所本庁
令和07年(ケ)第580号
東京都中央区八丁堀四丁目13番14-604号
推荐
中央区
マンション
综合分 135
入札截止倒计时
剩 7 天
入札截止 2026-05-28
📋
AI 推荐书
最强组合：利润 + 位置- 💰 起拍 25,648,000 円 ≈122.1万元
- 🚇 附近交通（步行距离）
- JR京葉線 「八丁堀」 约 30m · 步行 1 分钟⭐ 站前级
- JR京葉線 「八丁堀駅」 约 110m · 步行 2 分钟⭐ 站前级
- 東京メトロ日比谷線 「八丁堀駅」 约 180m · 步行 3 分钟⭐ 站前级
- 東京メトロ有楽町線 「新富町駅」 约 620m · 步行 8 分钟
- 東京メトロ東西線 「茅場町駅」 约 630m · 步行 8 分钟
- 🏗 1978年 — 旧耐震 · 鉄筋コンクリート造1階建
- 📐 面积 土地 326.38㎡ （2LDK）
- 🏛 建筑规制 商業地域 ·
- ⭐ 你的核心护城河 🚇 八丁堀 1 分（30m）+ 日比谷 3 分、🛠 已フルリフォーム、💰 月租 ¥21.5 万 / 净利回 7.85%、📐 2LDK 42.90㎡ 南向—— 别人不敢碰，你能做
- 📈 路线 B 翻新转售 30% 利润
- 💵 出价 27,000,000 円 ≈128.6万元 → 净利 8,000,000 円 ≈38.1万元
- 推荐路线 · B 持有出租型（已翻新+高利回）八丁堀是中央区银座/京橋圈最便宜的「核心便宜区」之一。月租 ¥21.5 万 - 管理共益 ¥4 万 = 净 ¥17.5 万/月。投入 ¥2700 万 → 年净 ¥210 万 → 净利回 7.85%。中央区核心区少见的高利回。出口：建物老朽时整栋更新（容積率 700% 商業地域）潜力极大
-
👍 你的优势匹配度40 /100 部分匹配为什么是你的菜：不是拆迁主业。但现金流极强 + 地段顶尖 + 不需翻新 = 「躺平收租」型物件你比普通买家强在：普通投资者看到旧耐震 + アスベスト + 滞納 直接跳过，但你能算清账：净利回 7.85% + 中央区站前 = 顶级性价比本物件能用上的优势：🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）
共 3 张照片 · 点击放大
起拍价
25,648,000円≈122.1万元
評価額
32,060,000円≈152.7万元
保证金
6,412,000円≈30.5万元
折价率
80%
📐 物件详情
土地面积
326.38 ㎡
326.38 ㎡
建物面积
— ㎡
— ㎡
間取り
2LDK
2LDK
建造年
1978 年
1978 年
构造
鉄筋コンクリート造1階建
鉄筋コンクリート造1階建
用途地域
商業地域
商業地域
建蔽率
—
—
容积率
—
—
可否重建
—
—
🚇 附近交通
- JR京葉線 「八丁堀」 约 30m · 步行 1 分钟 ⭐ 站前级
- JR京葉線 「八丁堀駅」 约 110m · 步行 2 分钟 ⭐ 站前级
- 東京メトロ日比谷線 「八丁堀駅」 约 180m · 步行 3 分钟 ⭐ 站前级
- 東京メトロ有楽町線 「新富町駅」 约 620m · 步行 8 分钟
- 東京メトロ東西線 「茅場町駅」 约 630m · 步行 8 分钟
🔨 路线 A：拆迁重建
✗ 不适用
解体: 0円≈0.0万元
重建: 0円≈0.0万元
出口价: 0円≈0.0万元
净利: 0円≈0.0万元
利润率 0%
区分所有 9 阶建中的一室，不可单独拆
🧹 路线 B：清理翻新转售
✓ 适用
清场: 50,000円≈0.2万元
翻新: 200,000円≈1.0万元
出口价: 35,000,000円≈166.7万元
净利: 8,000,000円≈38.1万元
利润率 30%
✅ 已フルリフォーム过，无需翻新，仅简清交接 ¥5 万。租客 R8.9.30 到期，可加租到 ¥23-25 万
推荐路线
B 持有出租型（已翻新+高利回）
建议出价: 27,000,000円≈128.6万元
出价上限: 29,000,000円≈138.1万元
预期利润率: 30%
💡 AI 综合判定
八丁堀是中央区银座/京橋圈最便宜的「核心便宜区」之一。月租 ¥21.5 万 - 管理共益 ¥4 万 = 净 ¥17.5 万/月。投入 ¥2700 万 → 年净 ¥210 万 → 净利回 7.85%。中央区核心区少见的高利回。出口：建物老朽时整栋更新（容積率 700% 商業地域）潜力极大
🟢 机会
🚇 八丁堀 1 分（30m）+ 日比谷 3 分
JR 京葉線徒歩 1 分
我方优势: 中央区核心通勤稀缺
🛠 已フルリフォーム
评价书载「过去にフルリフォーム实施、老朽化认められない」
我方优势: 省 ¥200-400 万翻新费
💰 月租 ¥21.5 万 / 净利回 7.85%
现租客 R6.10-R8.9 合意更新
我方优势: 中央区少见高利回
📐 2LDK 42.90㎡ 南向
南向バルコニー 中間部屋
我方优势: 采光出口流动性双高
🚦 风险
[中-高] 🏚 旧耐震基準（1978 年新築）
残存耐用 7 年，48 年経過
应对: 价格已反映；持有 7 年内出口或建替更新
[中] ☣ アスベスト含有可能性
建築期判定可能含石棉
应对: 现住不影响；建替时需专门处理 ¥100-200 万
[中] 💸 管理费滞納 ¥599,520 + 遅延損害金 14%
R6.2-R8.1 共 24 个月
应对: 落札前确认实际数值，纳入成本
[低] 🌊 中央区浸水想定
6 阶不直接受影响
应对: 不影响居住
🎓
留学生租房模式
法拍 + 二手家电 + 中国留学生
39
/100
❌ 不建议
📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈
最近的 明治大学（駿河台） 距离 3.07 km（步行约 38 分钟）
- 🎯明治大学（駿河台）中国学生多3.07 km / 步行约 38 分
- ·日本大学医歯薬（駿河台）中国学生多3.07 km / 步行约 38 分
- ·神保町/水道橋(日语校)华人圈3.1 km / 步行约 39 分
- ·日本大学（三崎町）中国学生多3.29 km / 步行约 41 分
- ·法政大学（市ヶ谷）中国学生多4.1 km / 步行约 51 分
tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈
本物件的评分依据
マンション 出租友好有占有→你的引渡命令优势
💰 你的投入（含拆迁优势）
| 起拍/建议出价 | 27,000,000 円 |
| 取得税费 | 1,890,000 円 |
| 简易翻新（自营施工） | 520,000 円 |
| 残置物清运 | 0 円（你自家做） |
| 家电 5 件套 | 0 円（拆迁库存） |
| 你的总投入 | 29,410,000 円 |
| 普通投资人总投入 | 30,760,000 円 |
| 省下（你的护城河） | 1,350,000 円 |
其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。
📈 出租收益测算
| 月租定价（家电齐全溢价） | 73,700 円/月 |
| 基础市价 | 67,000 円 |
| + 拎包入住溢价 | +6,700 円 |
| 月度支出（管理费/空置/税） | 18,425 円/月 |
| 月净租金 | 55,275 円/月 |
| 年净租金 | 663,300 円 |
| 净租回报率 | 2.3% |
| 表面利回り | 3.0% |
| 5 年累计净收益 | 4,787,000 円 |
🎯 这条业务路径的核心优势：
你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。
再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。
🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）
永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力
⛔
🔨 自营解体（成本远低于市场）不可用
❌ 区分所有，无法独立拆
✅
🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）可用
✅ 仅需简单交接清扫 ¥5 万
⛔
👥 占有者处理 / 明渡谈判不可用
❌ 占有者愿留任，无需谈判（直接接租金）
⛔
🎨 自营翻新施工不可用
△ 已フルリフォーム不需大整
⛔
🤝 邻地整合谈判不可用
❌ 区分所有无邻地整合
💰 完整资金成本明细
| 起拍价（落札价上限） | 27,000,000 円≈128.6万元 |
| 印紙税 | 10,000 円≈0.0万元 |
| 登録免許税（移転登记 2%） | 642,000 円≈3.1万元 |
| 不動産取得税（约 3-4%） | 200,000 円≈1.0万元 |
| 司法书士费 | 200,000 円≈1.0万元 |
| 火災保険 | 60,000 円≈0.3万元 |
| 引渡命令申立费 | 0 円 |
| 取得成本小计 | 28,112,000 円≈133.9万元 |
| 解体费 | 0 円 |
| 清运残置物 | 50,000 円≈0.2万元 |
| 翻新费 | 0 円 |
| 立退料（明渡） | 0 円 |
| 持有月数 × 月费 | 600,000 円≈2.9万元 |
| 总投入 | 28,762,000 円≈137.0万元 |
含滞納 ¥60 万。无翻新成本（已フルリフォーム）
🚪 退出策略 / 出租收益
退出方式：持有出租（年净 ¥210 万 / 7.85%）
目标买家：中央区投资客 / 八丁堀通勤者
预期卖价：35,000,000 円≈166.7万元
预期月租：215,000 円/月≈1.0万元
表面利回り：9.0%
持有→退出：36 个月
持有 3 年累计 ¥630 万 + 转售 ¥800 万 = 净 ¥1430 万
🎯 入札策略
当前回数：第 1 回
竞争烈度：高
中央区八丁堀 1 分钟 + 已翻新 + 高利回 = 投资客最热标的。预计 20-40 家
建议出价：27,000,000 円≈128.6万元
绝对上限：29,000,000 円≈138.1万元
💡 出价技巧：建议 ¥27,000,001。上限 ¥2900 万——超过则净利回降至 7% 以下
⏰ 入札时机：入札期最后 1 天投标
🤝 隣地整合可能性
可行性：极低
区分所有 9 阶建中的一室
🔨 解体作业难度评估
不适用
0/100
🚚 搬出路径：不适用
🏘 邻地接近：不适用
💧 上下水位置：不适用
♻ 残置物估算：0 吨
区分所有不可拆
👥 占有者画像 / 明渡谈判
占有者类型：租客（赁借权）
占有者：个人 R4.10.1 起
谈判难度：无需谈判
预计立退料：0 円
引渡命令可行：✅ 是
预计耗时：0 个月
合意更新可继续租，敷金 ¥21.5 万已收
☀ 采光评估
☀️
好
80/100
朝向：南向き / 南側バルコニー
⬆ 北
邻室
➡ 东
邻室
⬇ 南
开放（バルコニー）
⬅ 西
邻室
1F 采光：不适用
2F 采光：好（6 阶高度）
阳台朝向：南側
南向窗：✅ 有
夏冬影响：南向 + 6 阶高度全年日照良好
日影规制：商業地域无日照规制
中央区 6 阶南向是良好水准
📊 同清单对比
综合排名：4 / 91
🚩 法律红旗检查
- 🚩 共有持分（非全部）
- ⚠ 管理費滯納 ¥599,520 + 遅延損害金 14%
- ⚠ 旧耐震 + アスベスト含有可能
- ⚠ 中央区浸水想定（6 阶相对安全）
- △ 占有者賃借権抵当權後置→ 明渡猶予 6 か月
📚 证据来源（每个判断的依据）
| 主张 | 来源 |
|---|---|
| 起拍 ¥25,648,000 | 评价书 P3 |
| 604 号室 42.90㎡ 2LDK 南向 | 物件目录 P4 / 评价书 P24 |
| 八丁堀 1 分（30m） | 评价书 P22 |
| 商業 80%/700% 角地 | 评价书 P22 |
| 中央区水害ハザードマップ浸水想定 | 评价书 P22 |
| 1978 旧耐震 残存 7 年 アスベスト可能性 | 评价书 P23 |
| 已フルリフォーム | 评价书 P24 専有部分特記事項 |
| 月租 ¥215,000 / 滞納 ¥599,520 | 评价书 P24 |
⚠ 入札前必须人工核对
- 最新滞納额（管理组合确认）
- アスベスト实际状况（管理会社问询）
- 租客 R8.9.30 后续约意愿
- 未來的修繕積立金特別徵收計画
🌐 数据来源 / 系统 ID
来源: 競売公売.com
事件番号: 令和07年(ケ)第580号
法院: 東京地方裁判所本庁
court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078925
kk_id: 289974