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東京地方裁判所本庁
令和07年(ケ)第516号
東京都板橋区大谷口上町7番2-303号
观望
板橋区
マンション
综合分 88
入札截止倒计时
剩 21 天
入札截止 2026-06-11
📋
AI 推荐书
观望- 💰 起拍 18,096,000 円 ≈86.2万元
- 🚇 附近交通（步行距离）
- 東武東上線 「中板橋」 约 750m · 步行 9 分钟
- 東武東上本線 「中板橋駅」 约 630m · 步行 8 分钟
- 東武東上本線 「大山駅」 约 810m · 步行 11 分钟
- 東武東上本線 「ときわ台駅」 约 1,000m · 步行 13 分钟
- 🏗 2006年 · 鉄筋コンクリート造1階建
- ⭐ 你的核心护城河 🚇 大山 9 分钟、🆕 2006 新筑残存 24 年—— 别人不敢碰，你能做
- 📈 路线 B 翻新转售 13% 利润
- 💵 出价 19,000,000 円 ≈90.5万元 → 净利 2,500,000 円 ≈11.9万元
- 推荐路线 · B 持有出租 / 6 个月后明渡处分2006 新筑 + 6 个月明渡可控
-
👍 你的优势匹配度40 /100 部分匹配为什么是你的菜：法人占有处理需要经验
共 3 张照片 · 点击放大
起拍价
18,096,000円≈86.2万元
評価額
22,620,000円≈107.7万元
保证金
4,524,000円≈21.5万元
折价率
80%
📐 物件详情
土地面积
— ㎡
— ㎡
建物面积
— ㎡
— ㎡
間取り
1LDK
1LDK
建造年
2006 年
2006 年
构造
鉄筋コンクリート造1階建
鉄筋コンクリート造1階建
用途地域
—
—
建蔽率
—
—
容积率
—
—
可否重建
—
—
🚇 附近交通
- 東武東上線 「中板橋」 约 750m · 步行 9 分钟
- 東武東上本線 「中板橋駅」 约 630m · 步行 8 分钟
- 東武東上本線 「大山駅」 约 810m · 步行 11 分钟
- 東武東上本線 「ときわ台駅」 约 1,000m · 步行 13 分钟
🔨 路线 A：拆迁重建
✗ 不适用
解体: 0円≈0.0万元
重建: 0円≈0.0万元
出口价: 0円≈0.0万元
净利: 0円≈0.0万元
利润率 0%
—
🧹 路线 B：清理翻新转售
✓ 适用
清场: 100,000円≈0.5万元
翻新: 400,000円≈1.9万元
出口价: 22,500,000円≈107.1万元
净利: 2,500,000円≈11.9万元
利润率 13%
—
推荐路线
B 持有出租 / 6 个月后明渡处分
建议出价: 19,000,000円≈90.5万元
出价上限: 20,500,000円≈97.6万元
预期利润率: 13%
💡 AI 综合判定
2006 新筑 + 6 个月明渡可控
🟢 机会
🚇 大山 9 分钟
東武東上線
我方优势: —
🆕 2006 新筑残存 24 年
新耐震
我方优势: —
🚦 风险
[中] 🔗 enlux 法人租约存否不明
占有権原不明，按 6 个月猶予基准
应对: 走法定明渡
[低] 💸 滞納あり
—
应对: —
🎓
留学生租房模式
法拍 + 二手家电 + 中国留学生
61
/100
✅ 推荐
📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈
最近的 帝京大学（板橋） 距离 1.08 km（步行约 13 分钟）
- 🎯帝京大学（板橋）中国学生多1.08 km / 步行约 13 分
- ·大東文化大学（板橋）普通大学2.04 km / 步行约 26 分
- ·日本大学芸術（江古田）中国学生多2.2 km / 步行约 28 分
- ·江古田(日大艺/武蔵大)华人圈2.51 km / 步行约 31 分
- ·池袋北口(华人街)华人圈2.53 km / 步行约 32 分
tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈
本物件的评分依据
学校 1.1km 步行可达マンション 出租友好有占有→你的引渡命令优势
💰 你的投入（含拆迁优势）
| 起拍/建议出价 | 19,000,000 円 |
| 取得税费 | 1,330,000 円 |
| 简易翻新（自营施工） | 520,000 円 |
| 残置物清运 | 0 円（你自家做） |
| 家电 5 件套 | 0 円（拆迁库存） |
| 你的总投入 | 20,850,000 円 |
| 普通投资人总投入 | 22,200,000 円 |
| 省下（你的护城河） | 1,350,000 円 |
其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。
📈 出租收益测算
| 月租定价（家电齐全溢价） | 61,600 円/月 |
| 基础市价 | 56,000 円 |
| + 拎包入住溢价 | +5,600 円 |
| 月度支出（管理费/空置/税） | 15,400 円/月 |
| 月净租金 | 46,200 円/月 |
| 年净租金 | 554,400 円 |
| 净租回报率 | 2.7% |
| 表面利回り | 3.5% |
| 5 年累计净收益 | 3,814,500 円 |
🎯 这条业务路径的核心优势：
你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。
再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。
🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）
永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力
⛔
🔨 自营解体（成本远低于市场）不可用
❌
△
🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）部分
△
✅
👥 占有者处理 / 明渡谈判可用
✅ 6 个月明渡处理
△
🎨 自营翻新施工部分
△
⛔
🤝 邻地整合谈判不可用
❌
💰 完整资金成本明细
| 起拍价（落札价上限） | 19,000,000 円≈90.5万元 |
| 印紙税 | 10,000 円≈0.0万元 |
| 登録免許税（移転登记 2%） | 380,000 円≈1.8万元 |
| 不動産取得税（约 3-4%） | 95,000 円≈0.5万元 |
| 司法书士费 | 200,000 円≈1.0万元 |
| 火災保険 | 50,000 円≈0.2万元 |
| 引渡命令申立费 | 0 円 |
| 取得成本小计 | 19,570,000 円≈93.2万元 |
| 解体费 | 0 円 |
| 清运残置物 | 100,000 円≈0.5万元 |
| 翻新费 | 400,000 円≈1.9万元 |
| 立退料（明渡） | 500,000 円≈2.4万元 |
| 持有月数 × 月费 | 300,000 円≈1.4万元 |
| 总投入 | 21,000,000 円≈100.0万元 |
🚪 退出策略 / 出租收益
退出方式：—
目标买家：—
预期卖价：22,500,000 円≈107.1万元
预期月租：110,000 円/月≈0.5万元
表面利回り：6.3%
持有→退出：12 个月
🎯 入札策略
当前回数：第 1 回
竞争烈度：中
建议出价：19,000,000 円≈90.5万元
绝对上限：20,500,000 円≈97.6万元
💡 出价技巧：建议 ¥19,000,001。上限 ¥20,500,000
⏰ 入札时机：入札期最后 1-2 天
🤝 隣地整合可能性
可行性：低
🔨 解体作业难度评估
—
0/100
🚚 搬出路径：—
🏘 邻地接近：—
💧 上下水位置：—
♻ 残置物估算：0 吨
👥 占有者画像 / 明渡谈判
占有者类型：法人占有不明 + 個人 B
占有者：—
谈判难度：中
预计立退料：500,000 円≈2.4万元
引渡命令可行：✅ 是
预计耗时：6 个月
☀ 采光评估
🌤
良好
60/100
朝向：—
⬆ 北
—
➡ 东
—
⬇ 南
—
⬅ 西
—
1F 采光：—
2F 采光：—
阳台朝向：—
南向窗：❌ 无
夏冬影响：—
日影规制：—
🚩 法律红旗检查
- 🚩 共有持分（非全部）
- △ 法人占有不明 / 6 个月明渡猶予
📚 证据来源（每个判断的依据）
| 主张 | 来源 |
|---|---|
| 起拍 ¥18,096,000 | 评价书 |
| enlux 賃借権存否不明 6 か月明渡猶予基准 / 個人 B 占有 / 滞納あり | 物件明细書 P5 |
| 2006 新筑 / 大山 9 分钟 | DB |
⚠ 入札前必须人工核对
- enlux 公司状况
🌐 数据来源 / 系统 ID
来源: 競売公売.com
事件番号: 令和07年(ケ)第516号
法院: 東京地方裁判所本庁
court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078917
kk_id: 290638