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東京地方裁判所本庁

令和07年(ケ)第664号

東京都品川区中延二丁目5番16-503号
观望 品川区 マンション 综合分 85
入札截止倒计时
剩 21 天
入札截止 2026-06-11
📋

AI 推荐书

最强组合：位置 + 你的优势
  • 💰 起拍 10,184,000 円 ≈48.5万元
  • 🚇 附近交通（步行距离）
    • 東急池上線 「荏原中延」 约 200m · 步行 2 分钟⭐ 站前级
    • 東急池上線 「荏原中延駅」 约 180m · 步行 3 分钟⭐ 站前级
    • 東急大井町線 「中延駅」 约 620m · 步行 8 分钟
    • 都営浅草線 「中延駅」 约 650m · 步行 9 分钟
    • 都営浅草線 「戸越駅」 约 660m · 步行 9 分钟
  • 🏗 2002年 · 鉄筋コンクリート造1階建
  • 👥 你的核心护城河 🚇 中延 2 分钟、🆕 2002 新耐震、👤 占有者 A 是租客—— 别人不敢碰，你能做
  • 📈 路线 B 翻新转售 15% 利润
  • 💵 出价 10,500,000 円 ≈50.0万元 → 净利 1,500,000 円 ≈7.1万元
  • 推荐路线 · B 简清后出租（净利回 6-7%）
    站近 + 新耐震是优点，但北向 + 极小让出口流动性受限
  • 🤔 你的优势匹配度
    25 /100 弱匹配
    为什么是你的菜：区分所有 + 已较新 → 拆迁/翻新主业用不上
    你比普通买家强在：无显著优势
共 3 张照片 · 点击放大
起拍价
10,184,000円≈48.5万元
評価額
12,730,000円≈60.6万元
保证金
2,546,000円≈12.1万元
折价率
80%

📐 物件详情

土地面积
— ㎡
建物面积
— ㎡
間取り
1K
建造年
2002 年
构造
鉄筋コンクリート造1階建
用途地域
—
建蔽率
—
容积率
—
可否重建
—

🚇 附近交通

🔨 路线 A：拆迁重建 ✗ 不适用
解体: 0円≈0.0万元
重建: 0円≈0.0万元
出口价: 0円≈0.0万元
净利: 0円≈0.0万元
利润率 0%
区分所有不可拆
🧹 路线 B：清理翻新转售 ✓ 适用
清场: 50,000円≈0.2万元
翻新: 200,000円≈1.0万元
出口价: 13,000,000円≈61.9万元
净利: 1,500,000円≈7.1万元
利润率 13%
✅ 简单清扫 ¥5 万 + 局部清洁 ¥20 万。月租 ¥7-8 万
推荐路线
B 简清后出租（净利回 6-7%）
建议出价: 10,500,000円≈50.0万元
出价上限: 11,500,000円≈54.8万元
预期利润率: 15%

💡 AI 综合判定

站近 + 新耐震是优点，但北向 + 极小让出口流动性受限

🟢 机会

🚇 中延 2 分钟
都営浅草線
我方优势: 站近通勤刚需
🆕 2002 新耐震
22 年経過但新耐震基準
我方优势: 建物安全
👤 占有者 A 是租客
賃借权抵当權后置，6 个月明渡猶予
我方优势: 可免立退料强制收回

🚦 风险

[中] 🌑 主要開口部 北向き
采光最差朝向
应对: 影响出口价 ¥100-150 万
[中] 📐 18.03㎡ 极小 1K
户型极小
应对: 单身刚需仍有市场
[中] 💸 滞納 ¥378,000
R6.7〜R8.3 共 9 个月
应对: 已计入成本
🎓

留学生租房模式

法拍 + 二手家电 + 中国留学生
61 /100 ✅ 推荐

📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈

最近的 東京工業大学（大岡山） 距离 2.49 km（步行约 31 分钟）
  • 🎯東京工業大学（大岡山）中国学生多2.49 km / 步行约 31 分
  • ·明治学院大学（白金）中国学生多4.08 km / 步行约 51 分
  • ·国学院大学（渋谷）中国学生多4.52 km / 步行约 56 分
  • ·慶應義塾大学（三田）中国学生多5.09 km / 步行约 64 分
  • ·青山学院大学（渋谷）中国学生多5.66 km / 步行约 71 分
tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈
本物件的评分依据
学校 2.5km 自行车 10 分中低价（≤1500万）マンション 出租友好有占有→你的引渡命令优势

💰 你的投入（含拆迁优势）

起拍/建议出价10,500,000 円
取得税费735,000 円
简易翻新（自营施工）520,000 円
残置物清运0 円（你自家做）
家电 5 件套0 円（拆迁库存）
你的总投入 11,755,000 円
普通投资人总投入 13,105,000 円
省下（你的护城河） 1,350,000 円
其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。

📈 出租收益测算

月租定价（家电齐全溢价）75,900 円/月
　基础市价69,000 円
　+ 拎包入住溢价+6,900 円
月度支出（管理费/空置/税）18,975 円/月
月净租金56,925 円/月
年净租金 683,100 円
净租回报率 5.8%
　表面利回り 7.8%
5 年累计净收益 4,003,250 円
🎯 这条业务路径的核心优势： 你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。 再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。

🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）

永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力

⛔
🔨 自营解体（成本远低于市场）不可用
❌ 区分所有不可拆
△
🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）部分
△ 简清
△
👥 占有者处理 / 明渡谈判部分
△ 6 个月明渡猶予
△
🎨 自营翻新施工部分
△ 局部清洁
⛔
🤝 邻地整合谈判不可用
❌ 区分所有

💰 完整资金成本明细

起拍价（落札价上限）10,500,000 円≈50.0万元
印紙税10,000 円≈0.0万元
登録免許税（移転登记 2%）240,000 円≈1.1万元
不動産取得税（约 3-4%）80,000 円≈0.4万元
司法书士费150,000 円≈0.7万元
火災保険30,000 円≈0.1万元
引渡命令申立费0 円
取得成本小计11,010,000 円≈52.4万元
解体费0 円
清运残置物50,000 円≈0.2万元
翻新费200,000 円≈1.0万元
立退料（明渡）0 円
持有月数 × 月费400,000 円≈1.9万元
总投入11,660,000 円≈55.5万元
含滞納 ¥38 万

🚪 退出策略 / 出租收益

退出方式：持有出租 / 转售
目标买家：中延单身白领 / 投资客
预期卖价：13,000,000 円≈61.9万元
预期月租：75,000 円/月≈0.4万元
表面利回り：7.7%
持有→退出：18 个月
净利 ¥150 万

🎯 入札策略

当前回数：第 1 回
竞争烈度：中
站近 + 新耐震 吸引投资客
建议出价：10,500,000 円≈50.0万元
绝对上限：11,500,000 円≈54.8万元
💡 出价技巧：建议 ¥10,500,001。上限 ¥1150 万
⏰ 入札时机：入札期最后 1 天

🤝 隣地整合可能性

可行性：极低
区分所有

🔨 解体作业难度评估

不适用
0/100
🚚 搬出路径：—
🏘 邻地接近：—
💧 上下水位置：—
♻ 残置物估算：0 吨
区分所有不可拆

👥 占有者画像 / 明渡谈判

占有者类型：租客（賃借权抵当權後置）
占有者：A
谈判难度：低
预计立退料：0 円
引渡命令可行：✅ 是
预计耗时：6 个月
6 个月明渡猶予后强制收回

☀ 采光评估

⛅
差
35/100
朝向：**主要開口部 北向き**（最差朝向）
⬆ 北
开放（バルコニー）
➡ 东
角部屋开放
⬇ 南
邻接
⬅ 西
邻接
1F 采光：不适用
2F 采光：差（5 阶 + 北向）
阳台朝向：北側
南向窗：❌ 无
夏冬影响：冬天日照极少；夏天凉爽
日影规制：—
北向是公寓中最差朝向，影响居住舒适和出口价

🚩 法律红旗检查

  • ⚠ 滞納 ¥378,000
  • △ 北向
📚 证据来源（每个判断的依据）
主张来源
起拍 ¥10,184,000评价书 P3
503 号 18.03㎡ 1K 北東向角住戸 / 主要開口部北向物件目录 P4 / 评价书 P23
中延 2 分钟 / 2002 新耐震DB / 评价书
A 占有 / 賃借权抵当權後置 / 明渡猶予 6 个月物件明细書 P5
滞納 ¥378,000评价书 P23

⚠ 入札前必须人工核对

  1. 最新滞納额
  2. 占有者 A 实际身份
📑 三点セット PDF（完整原件）
物件明細書 + 現況調査報告書 + 評価書 · 2.0 MB
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🌐 数据来源 / 系统 ID
来源: 競売公売.com
事件番号: 令和07年(ケ)第664号
法院: 東京地方裁判所本庁
court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078915
kk_id: 290636
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