🆕
最新上架
· 今日加入本站
東京地方裁判所本庁
令和07年(ケ)第601号
東京都大田区西蒲田七丁目5番14-501号
推荐
大田区
マンション
综合分 130
入札截止倒计时
剩 7 天
入札截止 2026-05-28
📋
AI 推荐书
最强组合：利润 + 位置- 💰 起拍 18,200,000 円 ≈86.7万元
- 🚇 附近交通（步行距离）
- JR京浜東北線等 「蒲田」 约 240m · 步行 3 分钟⭐ 站前级
- JR京浜東北線 「蒲田駅」 约 190m · 步行 3 分钟⭐ 站前级
- 東急多摩川線 「蒲田駅」 约 250m · 步行 4 分钟⭐ 站前级
- 東急池上線 「蓮沼駅」 约 590m · 步行 8 分钟
- 京浜急行空港線 「京急蒲田駅」 约 860m · 步行 11 分钟
- 🏗 1982年 · 鉄骨鉄筋コンクリート造1階建
- 📐 面积 土地 207.32999999999998㎡ （2DK）
- 🏛 建筑规制 商業地域 ·
- ⭐ 你的核心护城河 🚇 蒲田站 3 分钟、🌆 商業 80%/700% 三方路、📐 40.24㎡ 2DK 南西角部屋、🛁 内装保守标准—— 别人不敢碰，你能做
- 📈 路线 B 翻新转售 30% 利润
- 💵 出价 18,500,000 円 ≈88.1万元 → 净利 6,500,000 円 ≈31.0万元
- ⚠ 主要风险：💸 滞納 ¥1,105,170 + 遅延損害金 ¥326,106
- 推荐路线 · B 翻新出租 + 中期持有蒲田 3 分钟稀缺站近物件 + 角部屋南西向 + 2DK 实用间取 = 出口流动性高。滞納 ¥143 万已能纳入计算
-
👍 你的优势匹配度50 /100 部分匹配为什么是你的菜：区分所有 → 拆迁主业不适用，但翻新出租是你的核心能力你比普通买家强在：滞納 ¥143 万 + 旧耐震 + 浸水风险吓退普通买家，你能算清账本物件能用上的优势：🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）👥 明渡 / 占有处理
共 5 张照片 · 点击放大
起拍价
18,200,000円≈86.7万元
評価額
22,750,000円≈108.3万元
保证金
4,550,000円≈21.7万元
折价率
80%
📐 物件详情
土地面积
207.32999999999998 ㎡
207.32999999999998 ㎡
建物面积
— ㎡
— ㎡
間取り
2DK
2DK
建造年
1982 年
1982 年
构造
鉄骨鉄筋コンクリート造1階建
鉄骨鉄筋コンクリート造1階建
用途地域
商業地域
商業地域
建蔽率
—
—
容积率
—
—
可否重建
—
—
🚇 附近交通
- JR京浜東北線等 「蒲田」 约 240m · 步行 3 分钟 ⭐ 站前级
- JR京浜東北線 「蒲田駅」 约 190m · 步行 3 分钟 ⭐ 站前级
- 東急多摩川線 「蒲田駅」 约 250m · 步行 4 分钟 ⭐ 站前级
- 東急池上線 「蓮沼駅」 约 590m · 步行 8 分钟
- 京浜急行空港線 「京急蒲田駅」 约 860m · 步行 11 分钟
🔨 路线 A：拆迁重建
✗ 不适用
解体: 0円≈0.0万元
重建: 0円≈0.0万元
出口价: 0円≈0.0万元
净利: 0円≈0.0万元
利润率 0%
区分所有不可拆
🧹 路线 B：清理翻新转售
✓ 适用
清场: 100,000円≈0.5万元
翻新: 800,000円≈3.8万元
出口价: 28,000,000円≈133.3万元
净利: 6,500,000円≈31.0万元
利润率 32%
✅ 翻新（壁纸 + 床 + 卫浴 ¥80 万），月租可达 ¥13-15 万。或持有 2-3 年后转售 ¥2800 万
推荐路线
B 翻新出租 + 中期持有
建议出价: 18,500,000円≈88.1万元
出价上限: 21,000,000円≈100.0万元
预期利润率: 30%
💡 AI 综合判定
蒲田 3 分钟稀缺站近物件 + 角部屋南西向 + 2DK 实用间取 = 出口流动性高。滞納 ¥143 万已能纳入计算
🟢 机会
🚇 蒲田站 3 分钟
JR 京浜東北線 + 東急多摩川線/池上線
我方优势: 大田区核心站
🌆 商業 80%/700% 三方路
南西 18m + 北西 16m + 北東 11m
我方优势: 整栋更新潜力大
📐 40.24㎡ 2DK 南西角部屋
角部屋 + 南西向き + バルコニー
我方优势: 出口/租赁需求强
🛁 内装保守标准
経年汚损但保守管理标准
我方优势: 翻新预算可控
🚦 风险
[高] 💸 滞納 ¥1,105,170 + 遅延損害金 ¥326,106
由买家承担，金额已较高
应对: 已计入成本核算
[中-高] 🏚 旧耐震（1982 新築）
残存耐用 11 年
应对: 在 11 年内现金流回收 + 出口
[中] ☣ アスベスト含有可能性
建築期判定可能含石棉
应对: 现住不影响
[中] 🌊 大田区浸水想定区
多摩川/高潮/中小河川
应对: 5 阶相对安全
[低] ⚠ バルコニー避難ハッチ破損
管理组合需修理
应对: 由管理组合负担
🎓
留学生租房模式
法拍 + 二手家电 + 中国留学生
22
/100
❌ 不建议
📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈
最近的 東京工業大学（大岡山） 距离 5.44 km（步行约 68 分钟）
- 🎯東京工業大学（大岡山）中国学生多5.44 km / 步行约 68 分
- ·明治学院大学（白金）中国学生多9.09 km / 步行约 114 分
- ·慶應義塾大学（三田）中国学生多9.76 km / 步行约 122 分
- ·国学院大学（渋谷）中国学生多9.76 km / 步行约 122 分
- ·青山学院大学（渋谷）中国学生多10.91 km / 步行约 136 分
tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈
本物件的评分依据
学校 5.4km 偏远マンション 出租友好有占有→你的引渡命令优势⛔ 高额管理费滞纳
💰 你的投入（含拆迁优势）
| 起拍/建议出价 | 18,500,000 円 |
| 取得税费 | 1,295,000 円 |
| 简易翻新（自营施工） | 520,000 円 |
| 残置物清运 | 0 円（你自家做） |
| 家电 5 件套 | 0 円（拆迁库存） |
| 你的总投入 | 20,315,000 円 |
| 普通投资人总投入 | 21,665,000 円 |
| 省下（你的护城河） | 1,350,000 円 |
其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。
📈 出租收益测算
| 月租定价（家电齐全溢价） | 53,900 円/月 |
| 基础市价 | 49,000 円 |
| + 拎包入住溢价 | +4,900 円 |
| 月度支出（管理费/空置/税） | 13,475 円/月 |
| 月净租金 | 40,425 円/月 |
| 年净租金 | 485,100 円 |
| 净租回报率 | 2.4% |
| 表面利回り | 3.2% |
| 5 年累计净收益 | 3,441,250 円 |
🎯 这条业务路径的核心优势：
你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。
再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。
🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）
永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力
⛔
🔨 自营解体（成本远低于市场）不可用
❌ 区分所有不可拆
✅
🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）可用
✅ 经年污损清扫 ¥10 万自营
△
👥 占有者处理 / 明渡谈判部分
△ 占有状况未明，若有租客需谈判
✅
🎨 自营翻新施工可用
✅ ⭐ 40㎡ 2DK 翻新自营 ¥80 万 vs 外部 ¥150 万
⛔
🤝 邻地整合谈判不可用
❌ 区分所有
💰 完整资金成本明细
| 起拍价（落札价上限） | 18,500,000 円≈88.1万元 |
| 印紙税 | 10,000 円≈0.0万元 |
| 登録免許税（移転登记 2%） | 425,000 円≈2.0万元 |
| 不動産取得税（约 3-4%） | 180,000 円≈0.9万元 |
| 司法书士费 | 200,000 円≈1.0万元 |
| 火災保険 | 60,000 円≈0.3万元 |
| 引渡命令申立费 | 0 円 |
| 取得成本小计 | 19,375,000 円≈92.3万元 |
| 解体费 | 0 円 |
| 清运残置物 | 100,000 円≈0.5万元 |
| 翻新费 | 800,000 円≈3.8万元 |
| 立退料（明渡） | 0 円 |
| 持有月数 × 月费 | 1,500,000 円≈7.1万元 |
| 总投入 | 21,775,000 円≈103.7万元 |
含滞納+遅延 ¥143 万。持有 2 年管理修缮 ¥60 万
🚪 退出策略 / 出租收益
退出方式：翻新后出租 2 年 + 转售
目标买家：蒲田单身白领 / 投资客
预期卖价：28,000,000 円≈133.3万元
预期月租：130,000 円/月≈0.6万元
表面利回り：7.2%
持有→退出：30 个月
持有 2 年 ¥260 万 + 转售 ¥620 万 = 净 ¥880 万
🎯 入札策略
当前回数：第 1 回
竞争烈度：中-高
蒲田 3 分钟人气物件，但滞納 ¥143 万 + 旧耐震吓退部分买家
建议出价：18,500,000 円≈88.1万元
绝对上限：21,000,000 円≈100.0万元
💡 出价技巧：建议 ¥18,500,001。上限 ¥2100 万
⏰ 入札时机：入札期最后 1 天
🤝 隣地整合可能性
可行性：极低
区分所有
🔨 解体作业难度评估
不适用
0/100
🚚 搬出路径：—
🏘 邻地接近：—
💧 上下水位置：—
♻ 残置物估算：0 吨
区分所有
👥 占有者画像 / 明渡谈判
占有者类型：未明
占有者：—
谈判难度：未定
预计立退料：0 円
引渡命令可行：✅ 是
预计耗时：6 个月
落札后调查占有状况
☀ 采光评估
☀️
好
85/100
朝向：南西向き / 角部屋
⬆ 北
邻室
➡ 东
邻室
⬇ 南
开放（バルコニー）
⬅ 西
开放（角部屋）
1F 采光：不适用
2F 采光：好（5 阶 + 角部屋 + 南西）
阳台朝向：南西側
南向窗：✅ 有
夏冬影响：南西角部屋是蒲田顶级日照
日影规制：商業地域无日照规制
南西角部屋是公寓中最优朝向
📊 同清单对比
综合排名：5 / 91
🚩 法律红旗检查
- 🚩 共有持分（非全部）
- ⚠ 滞納 ¥143 万由买家承担
- ⚠ 旧耐震+アスベスト 残存 11 年
- ⚠ 浸水想定区（5 阶安全）
📚 证据来源（每个判断的依据）
| 主张 | 来源 |
|---|---|
| 起拍 ¥18,200,000 / 评价 ¥2275 万 | 评价书 P3 |
| 501 号 40.24㎡ 2DK 南西向角部屋 | 物件目录 P4-5 / 评价书 P29 |
| 蒲田 3 分钟（240m）/ 商業 80%/700% / 三方路 | 评价书 P27 |
| 1982 旧耐震 残存 11 年 アスベスト可能 | 评价书 P28 |
| 滞納 ¥1,105,170 + 遅延損害金 ¥326,106 | 评价书 P29 |
⚠ 入札前必须人工核对
- 最新滞納额
- 管理组合大規模修繕特别一时金计划
- 占有者状况（PDF 未明）
🌐 数据来源 / 系统 ID
来源: 競売公売.com
事件番号: 令和07年(ケ)第601号
法院: 東京地方裁判所本庁
court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078914
kk_id: 289970