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東京地方裁判所本庁
令和07年(ケ)第455号
東京都豊島区南長崎三丁目23番9号
推荐
豊島区
戸建
综合分 140
入札截止倒计时
剩 7 天
入札截止 2026-05-28
📋
AI 推荐书
最强组合：利润- 💰 起拍 13,656,000 円 ≈65.0万元
- 🚇 附近交通（步行距离）
- 都営大江戸線 「落合南長崎」 约 500m · 步行 6 分钟
- 都営大江戸線 「落合南長崎駅」 约 400m · 步行 5 分钟⭐ 站前级
- 西武池袋線 「東長崎駅」 约 610m · 步行 8 分钟
- 西武池袋線 「椎名町駅」 约 670m · 步行 9 分钟
- 🏗 1977年 — 旧耐震 · 木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
- ⭐ 你的核心护城河 🚇 落合南長崎徒歩 7 分、📐 角地、🏠 108.96㎡ 共同住宅可分割、💰 地代极低 ¥12,440/月—— 别人不敢碰，你能做
- 📈 路线 B 翻新转售 45% 利润
- 💵 出价 15,500,000 円 ≈73.8万元 → 净利 7,500,000 円 ≈35.7万元
- ⚠ 主要风险：🏚 借地权付建物：需地主承諾或裁判
- 推荐路线 · B 翻新分割出租（年净 ¥249 万 / 净利回 10.9%）借地权付建物 + 大共同住宅 108.96㎡ + 落合南長崎 7 分 + 第 1 种中高層住居専用静かな住宅地 = 出租物件理想条件。你的拆迁公司可省下普通买家请专业翻新公司的 ¥300-500 万差距
-
✨ 你的优势匹配度75 /100 完美匹配为什么是你的菜：借地权 + 大共同住宅翻新 + 谈判地主 = 你的核心能力全用上你比普通买家强在：借地权 + 残存 11 年 + 翻新 + 4-6 间分割 = 普通买家不会做，你自营翻新省 ¥300-500 万本物件能用上的优势：🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）🎨 自营翻新施工👥 明渡 / 占有处理
共 5 张照片 · 点击放大
起拍价
13,656,000円≈65.0万元
評価額
17,070,000円≈81.3万元
保证金
3,414,000円≈16.3万元
折价率
80%
📐 物件详情
土地面积
— ㎡
— ㎡
建物面积
108.96 ㎡
108.96 ㎡
間取り
1階：1K1室、2K1室 2階：3K
1階：1K1室、2K1室 2階：3K
建造年
1977 年
1977 年
构造
木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
用途地域
—
—
建蔽率
—
—
容积率
—
—
可否重建
—
—
🚇 附近交通
- 都営大江戸線 「落合南長崎」 约 500m · 步行 6 分钟
- 都営大江戸線 「落合南長崎駅」 约 400m · 步行 5 分钟 ⭐ 站前级
- 西武池袋線 「東長崎駅」 约 610m · 步行 8 分钟
- 西武池袋線 「椎名町駅」 约 670m · 步行 9 分钟
🔨 路线 A：拆迁重建
✗ 不适用
解体: 0円≈0.0万元
重建: 0円≈0.0万元
出口价: 0円≈0.0万元
净利: 0円≈0.0万元
利润率 0%
借地权——重建需地主同意 + 残期 11 年，重建无意义
🧹 路线 B：清理翻新转售
✓ 适用
清场: 200,000円≈1.0万元
翻新: 6,000,000円≈28.6万元
出口价: 0円≈0.0万元
净利: 7,500,000円≈35.7万元
利润率 45%
✅ ⭐ 推荐。翻新整栋分割 4-6 间，月租总 ¥20-24 万 - 借地代 ¥1.24 万 - 管理 ¥2 万 = 净 ¥17-21 万/月。年化 ROI ~25%
推荐路线
B 翻新分割出租（年净 ¥249 万 / 净利回 10.9%）
建议出价: 15,500,000円≈73.8万元
出价上限: 17,000,000円≈81.0万元
预期利润率: 45%
💡 AI 综合判定
借地权付建物 + 大共同住宅 108.96㎡ + 落合南長崎 7 分 + 第 1 种中高層住居専用静かな住宅地 = 出租物件理想条件。你的拆迁公司可省下普通买家请专业翻新公司的 ¥300-500 万差距
🟢 机会
🚇 落合南長崎徒歩 7 分
都営大江戸線 7 分钟
我方优势: 新宿/池袋直通
📐 角地
南東 + 南西 接道
我方优势: 采光好出口流动性高
🏠 108.96㎡ 共同住宅可分割
1F 54.48 + 2F 54.48 木造アパート型
我方优势: 4-6 间小户型，单户租金 ¥5-7 万 易出租
💰 地代极低 ¥12,440/月
= ¥15 万/年仅占土地价值 0.6%
我方优势: 净利回杠杆高
✅ 借地权残期 11 年 + 续约前例
1977 起 → 2017 续 → 至 2037/3/17
我方优势: 再续约的可能性高
🚦 风险
[高] 🏚 借地权付建物：需地主承諾或裁判
土地所有者 A 同意才能名义变更
应对: 承諾料 ¥150-250 万；如果不同意可走「裁判（借地非訟）」
[中] 📏 借地范围不明确
现契约关系・正確な借地範囲不明
应对: 落札前与地主 A 直接确认实际范围
[低] 📐 42 条 2 項道路 セットバック + 隅切り提供
南東 + 南西 均为 42 条 2 項
应对: 影响有限
[中] ⏰ 借地权残期 11 年
至 2037/3/17 后需再续
应对: 11 年期间可充分回收 ¥2200 万投入
🎓
留学生租房模式
法拍 + 二手家电 + 中国留学生
42
/100
⚠ 观察
📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈
最近的 立教大学（池袋） 距离 1.68 km（步行约 21 分钟）
- 🎯立教大学（池袋）中国学生多1.68 km / 步行约 21 分
- ·学習院大学（目白）中国学生多1.69 km / 步行约 21 分
- ·日本大学芸術（江古田）中国学生多1.86 km / 步行约 23 分
- ·江古田(日大艺/武蔵大)华人圈1.99 km / 步行约 25 分
- ·早稲田大学（高田馬場）中国学生多2.05 km / 步行约 26 分
tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈
本物件的评分依据
学校 1.7km 步行可达中低价（≤1500万）戸建 适合合租宿舍型有占有→你的引渡命令优势⛔ 借地权
💰 你的投入（含拆迁优势）
| 起拍/建议出价 | 15,500,000 円 |
| 取得税费 | 1,085,000 円 |
| 简易翻新（自营施工） | 3,069,040 円 |
| 残置物清运 | 0 円（你自家做） |
| 家电 5 件套 | 0 円（拆迁库存） |
| 你的总投入 | 19,654,040 円 |
| 普通投资人总投入 | 24,827,600 円 |
| 省下（你的护城河） | 5,173,560 円 |
其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。
📈 出租收益测算
| 月租定价（家电齐全溢价） | 167,200 円/月 |
| 基础市价 | 152,000 円 |
| + 拎包入住溢价 | +15,200 円 |
| 月度支出（管理费/空置/税） | 41,800 円/月 |
| 月净租金 | 125,400 円/月 |
| 年净租金 | 1,504,800 円 |
| 净租回报率 | 7.7% |
| 表面利回り | 10.2% |
| 5 年累计净收益 | 8,506,702 円 |
🎯 这条业务路径的核心优势：
你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。
再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。
🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）
永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力
⛔
🔨 自营解体（成本远低于市场）不可用
❌ 借地权不可拆建（残期 11 年）
✅
🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）可用
✅ 共同住宅经年清扫 ¥20 万
✅
👥 占有者处理 / 明渡谈判可用
✅ ⭐ 与地主 A 谈承諾料是你的核心能力
✅
🎨 自营翻新施工可用
✅ ⭐ 木造アパート整栋翻新 ¥600 万自营 vs 外部 ¥1000 万
⛔
🤝 邻地整合谈判不可用
❌ 借地权无法整合邻地
💰 完整资金成本明细
| 起拍价（落札价上限） | 15,500,000 円≈73.8万元 |
| 印紙税 | 10,000 円≈0.0万元 |
| 登録免許税（移転登记 2%） | 100,000 円≈0.5万元 |
| 不動産取得税（约 3-4%） | 50,000 円≈0.2万元 |
| 司法书士费 | 200,000 円≈1.0万元 |
| 火災保険 | 60,000 円≈0.3万元 |
| 引渡命令申立费 | 0 円 |
| 取得成本小计 | 15,920,000 円≈75.8万元 |
| 解体费 | 0 円 |
| 清运残置物 | 200,000 円≈1.0万元 |
| 翻新费 | 6,000,000 円≈28.6万元 |
| 立退料（明渡） | 0 円 |
| 持有月数 × 月费 | 800,000 円≈3.8万元 |
| 总投入 | 22,920,000 円≈109.1万元 |
含借地承諾料 ¥200 万。翻新 ¥600 万 = 4-6 间分割改造（你自营）
🚪 退出策略 / 出租收益
退出方式：翻新分割 4-6 间出租 / 长期持有
目标买家：—（出租运营）
预期卖价：0 円
预期月租：220,000 円/月≈1.0万元
表面利回り：11.5%
持有→退出：132 个月
11 年期间收租 ¥2750 万 + 转售残期借地权付建物 ¥800-1200 万 = 总 ¥3550-3950 万
🎯 入札策略
当前回数：第 1 回
竞争烈度：中
借地权付建物吓退普通买家，但有经验的不动产投资人会出手
建议出价：15,500,000 円≈73.8万元
绝对上限：17,000,000 円≈81.0万元
💡 出价技巧：建议 ¥15,500,001。上限 ¥1700 万
⏰ 入札时机：入札期最后 2 天
🤝 隣地整合可能性
可行性：极低
借地权
🔨 解体作业难度评估
中
50/100
🚚 搬出路径：南東 2.7-3.4m + 南西 3.8m 角地
🏘 邻地接近：邻接 1m 内
💧 上下水位置：上下水ガス完備
♻ 残置物估算：8 吨
借地权契约期内不拆
👥 占有者画像 / 明渡谈判
占有者类型：所有者占有
占有者：本件所有者
谈判难度：低
预计立退料：300,000 円≈1.4万元
引渡命令可行：✅ 是
预计耗时：3 个月
所有者协助费 ¥30 万
☀ 采光评估
☀️
好
75/100
朝向：角地（南東 + 南西）
⬆ 北
邻接
➡ 东
邻接
⬇ 南
—
⬅ 西
—
1F 采光：一般（被邻接挡）
2F 采光：好
阳台朝向：南東 / 南西
南向窗：✅ 有
夏冬影响：角地，2F 全年良好
日影规制：第 1 種中高層 / 第 2 種高度 / 日影規制可能
角地 + 共同住宅采光好
📊 同清单对比
综合排名：6 / 91
🚩 法律红旗检查
- 🚩 借地权付建物（土地非自有）
- ⚠ 借地权付建物：地主 A 承諾要
- ⚠ 借地范围不明确
- ✅ 法院已许可地代代払（执行中可继续付地代）
📚 证据来源（每个判断的依据）
| 主张 | 来源 |
|---|---|
| 起拍 ¥13,656,000 / 评价 ¥16,060,000 | 评价书 P26 |
| 共同住宅木造 2 阶建 108.96㎡（1F 54.48 + 2F 54.48） | 物件目录 P4 |
| 借地権付建物，土地 604.95㎡ 中の 79.107㎡，地主 A，月額 ¥12,440 / R7-R19 | 物件明细書 P5 / 评价书 P25 / P30 |
| 落合南長崎徒歩 7 分（500m）/ 第 1 種中高層 / 60%/200% | 评价书 P30 |
| 本件所有者占有 | 物件明细書 P5 |
| 地代滞納なし、訴訟提起なし、地代代払許可あり | 评价书 P25 |
⚠ 入札前必须人工核对
- 与地主 A 直接接触，确认承諾料/续约意愿
- 调阅借地契约原文与登记
- 建物耐震診断
🌐 数据来源 / 系统 ID
来源: 競売公売.com
事件番号: 令和07年(ケ)第455号
法院: 東京地方裁判所本庁
court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078904
kk_id: 289954