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東京地方裁判所本庁
令和07年(ケ)第594号
東京都港区麻布十番三丁目2番地1
推荐
港区
マンション
综合分 132
入札截止倒计时
剩 7 天
入札截止 2026-05-28
📋
AI 推荐书
最强组合：利润 + 位置 + 你的优势- 💰 起拍 8,688,000 円 ≈41.4万元
- 🚇 附近交通（步行距离）
- 東京メトロ南北線 「麻布十番」 约 100m · 步行 1 分钟⭐ 站前级
- 東京メトロ南北線 「麻布十番駅」 约 180m · 步行 3 分钟⭐ 站前级
- 都営大江戸線 「麻布十番駅」 约 360m · 步行 5 分钟⭐ 站前级
- 都営大江戸線 「赤羽橋駅」 约 710m · 步行 9 分钟
- 東京メトロ日比谷線 「六本木駅」 约 1,200m · 步行 15 分钟
- 🏗 1981年 · 鉄筋コンクリート造1階建
- 📐 面积 土地 266.43㎡ （ワンルーム）
- 🏛 建筑规制 商業地域 ·
- 👥 你的核心护城河 🚇 麻布十番徒歩 1 分（100m）、💰 净利回 8.8%（已含管理费）、🏢 商業地域 容積 500%、✅ 占有=租客而非所有者—— 别人不敢碰，你能做
- 📈 路线 B 翻新转售 55% 利润
- 💵 出价 9,500,000 円 ≈45.2万元 → 净利 5,500,000 円 ≈26.2万元
- 推荐路线 · B 简清+续租或翻新提升租金麻布十番 1 分钟是港区最强地段之一（步行 8 分到六本木）。18.14㎡ 太小不适合家庭，但单身/小型投资型刚需。起拍 ¥868 万 + 滞納 ¥26 万 + 费用 ¥40 万 + 简清 ¥10 万 = 总投入约 ¥944 万。保留租客年净 ¥82.56 万 = 净利回 8.7%。或租约 2027/11 终了后翻新（¥80 万）出口转售港区单身公寓中古 ¥1500-1800 万。退出 ¥550-850 万净利。
-
👍 你的优势匹配度45 /100 部分匹配为什么是你的菜：不是你的拆迁主业（无法拆除），但 ①清烟渍 ②简单翻新 ③区分所有特有的协调谈判 都是你能做的。优势中等，更多是地段稀缺性匹配你的「东京住惯」洞察你比普通买家强在：区分所有 + 滞納 + 浸水风险 + 现租客 = 普通投资者犹豫，但你能算清账：8.8% 净利回+顶级地段出口，性价比顶尖本物件能用上的优势：🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）
共 3 张照片 · 点击放大
起拍价
8,688,000円≈41.4万元
評価額
10,860,000円≈51.7万元
保证金
2,172,000円≈10.3万元
折价率
80%
📐 物件详情
土地面积
266.43 ㎡
266.43 ㎡
建物面积
— ㎡
— ㎡
間取り
ワンルーム
ワンルーム
建造年
1981 年
1981 年
构造
鉄筋コンクリート造1階建
鉄筋コンクリート造1階建
用途地域
商業地域
商業地域
建蔽率
—
—
容积率
—
—
可否重建
—
—
🚇 附近交通
- 東京メトロ南北線 「麻布十番」 约 100m · 步行 1 分钟 ⭐ 站前级
- 東京メトロ南北線 「麻布十番駅」 约 180m · 步行 3 分钟 ⭐ 站前级
- 都営大江戸線 「麻布十番駅」 约 360m · 步行 5 分钟 ⭐ 站前级
- 都営大江戸線 「赤羽橋駅」 约 710m · 步行 9 分钟
- 東京メトロ日比谷線 「六本木駅」 约 1,200m · 步行 15 分钟
🔨 路线 A：拆迁重建
✗ 不适用
解体: 0円≈0.0万元
重建: 0円≈0.0万元
出口价: 0円≈0.0万元
净利: 0円≈0.0万元
利润率 0%
不适用——区分所有 RC 7 阶建一室，仅 18.14㎡，无法独立拆除。土地共有持分仅 4.66㎡
🧹 路线 B：清理翻新转售
✓ 适用
清场: 100,000円≈0.5万元
翻新: 800,000円≈3.8万元
出口价: 16,000,000円≈76.2万元
净利: 5,500,000円≈26.2万元
利润率 34%
✅ 推荐核心路线。两阶段：[阶段 1] 拍下后保留租客 A 收租至 2027/11，年净 ¥82.56 万 = 2 年 ¥165 万持有收益。[阶段 2] 2027/11 租约结束后清烟渍 + 翻新（¥80 万），市价中古 ¥1500-1800 万，扣手续费净 ¥1380-1660 万。总收益（持有+出口）= ¥600-850 万。
推荐路线
B 简清+续租或翻新提升租金
建议出价: 9,500,000円≈45.2万元
出价上限: 10,500,000円≈50.0万元
预期利润率: 55%
💡 AI 综合判定
麻布十番 1 分钟是港区最强地段之一（步行 8 分到六本木）。18.14㎡ 太小不适合家庭，但单身/小型投资型刚需。起拍 ¥868 万 + 滞納 ¥26 万 + 费用 ¥40 万 + 简清 ¥10 万 = 总投入约 ¥944 万。保留租客年净 ¥82.56 万 = 净利回 8.7%。或租约 2027/11 终了后翻新（¥80 万）出口转售港区单身公寓中古 ¥1500-1800 万。退出 ¥550-850 万净利。
🟢 机会
🚇 麻布十番徒歩 1 分（100m）
東京メトロ南北線「麻布十番」
我方优势: 港区顶级地段，出口流动性极强
💰 净利回 8.8%（已含管理费）
¥85,000 月租 - ¥16,200 管理 - ¥0 空置 = ¥82.56 万/年 / ¥944 万
我方优势: 港区少见的高利回物件
🏢 商業地域 容積 500%
商業地域 / 建蔽 80% / 容積 500% / 40m 高度
我方优势: 理论上整栋未来更新潜力大
✅ 占有=租客而非所有者
定期借家 2025/12-2027/11，无需赶人
我方优势: 省立退料，期间有租金
🚦 风险
[中] 💸 管理费滞納 ¥259,200 由买家承担
R6.11 〜 R8.2 共 16 个月滯納（¥16,200 × 16 = ¥259,200）
应对: 落札前确认最新滞納额，纳入成本
[低] 🚬 内装ヤニ汚れ（保守やや劣）
现租客（或前租客）吸烟，需清烟渍
应对: 翻新阶段壁纸全更换 + 除臭 ¥30 万即可
[中] 🌊 港区浸水ハザードマップ预想浸水范围
203 号室在 2 阶，相对安全但建物 1 阶可能进水
应对: 不影响居住，但出口时买家可能减价 ¥50-100 万
[低] 📐 18.14㎡ 极小
ワンルーム 18.14㎡ 是法定最低限附近，单身刚需
应对: 麻布十番 1 分钟单身公寓刚需稳定，租客易找
🎓
留学生租房模式
法拍 + 二手家电 + 中国留学生
78
/100
🌟 强烈推荐
📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈
最近的 慶應義塾大学（三田） 距离 0.74 km（步行约 9 分钟）
- 🎯慶應義塾大学（三田）中国学生多0.74 km / 步行约 9 分
- ·明治学院大学（白金）中国学生多1.18 km / 步行约 15 分
- ·国学院大学（渋谷）中国学生多2.11 km / 步行约 26 分
- ·青山学院大学（渋谷）中国学生多2.55 km / 步行约 32 分
- ·上智大学（四谷）中国学生多3.41 km / 步行约 43 分
tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈
本物件的评分依据
学校 0.7km 极近中低价（≤1500万）マンション 出租友好有占有→你的引渡命令优势
💰 你的投入（含拆迁优势）
| 起拍/建议出价 | 9,500,000 円 |
| 取得税费 | 665,000 円 |
| 简易翻新（自营施工） | 520,000 円 |
| 残置物清运 | 0 円（你自家做） |
| 家电 5 件套 | 0 円（拆迁库存） |
| 你的总投入 | 10,685,000 円 |
| 普通投资人总投入 | 12,035,000 円 |
| 省下（你的护城河） | 1,350,000 円 |
其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。
📈 出租收益测算
| 月租定价（家电齐全溢价） | 96,800 円/月 |
| 基础市价 | 88,000 円 |
| + 拎包入住溢价 | +8,800 円 |
| 月度支出（管理费/空置/税） | 24,200 円/月 |
| 月净租金 | 72,600 円/月 |
| 年净租金 | 871,200 円 |
| 净租回报率 | 8.2% |
| 表面利回り | 10.9% |
| 5 年累计净收益 | 4,890,250 円 |
🎯 这条业务路径的核心优势：
你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。
再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。
🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）
永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力
⛔
🔨 自营解体（成本远低于市场）不可用
❌ 不适用——区分所有 RC 建物，专有部分 18㎡ 无法独立拆除
✅
🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）可用
✅ 烟渍内装清理 + 简单清扫 ¥10 万你自营
△
👥 占有者处理 / 明渡谈判部分
△ 不需明渡，现租客 2027/11 自动到期。但需与管理组合协调滞納问题
✅
🎨 自营翻新施工可用
✅ ⭐ 一室翻新（壁纸、フローリング、卫浴）你自营 ¥80 万 vs 外部 ¥150 万
⛔
🤝 邻地整合谈判不可用
❌ 区分所有无邻地整合可能
💰 完整资金成本明细
| 起拍价（落札价上限） | 9,500,000 円≈45.2万元 |
| 印紙税 | 10,000 円≈0.0万元 |
| 登録免許税（移転登记 2%） | 217,200 円≈1.0万元 |
| 不動産取得税（约 3-4%） | 100,000 円≈0.5万元 |
| 司法书士费 | 150,000 円≈0.7万元 |
| 火災保険 | 30,000 円≈0.1万元 |
| 引渡命令申立费 | 0 円 |
| 取得成本小计 | 10,007,200 円≈47.7万元 |
| 解体费 | 0 円 |
| 清运残置物 | 100,000 円≈0.5万元 |
| 翻新费 | 800,000 円≈3.8万元 |
| 立退料（明渡） | 0 円 |
| 持有月数 × 月费 | 600,000 円≈2.9万元 |
| 总投入 | 11,766,400 円≈56.0万元 |
含滞納 ¥26 万（管理费滞納由买家承担）。持有 2 年管理费 + 固都税 + 修缮 = ¥60 万
🚪 退出策略 / 出租收益
退出方式：持有收租 2 年后翻新转售
目标买家：港区投资客 / 单身白领自住
预期卖价：16,000,000 円≈76.2万元
预期月租：85,000 円/月≈0.4万元
表面利回り：9.0%
持有→退出：30 个月
持有 2 年收租 ¥165 万 + 翻新+转售 ¥600 万 = 总收益 ¥765 万。年化 ROI ~22%
🎯 入札策略
当前回数：第 1 回
竞争烈度：高
港区麻布十番 ¥868 万起拍 = 港区投资客最热门标的。预计 15-30 家竞标
建议出价：9,500,000 円≈45.2万元
绝对上限：10,500,000 円≈50.0万元
💡 出价技巧：建议 ¥9,500,001 円。上限 ¥1050 万——超过则净利率跌至 < 35%
⏰ 入札时机：建议入札期最后 1 天投标
🤝 隣地整合可能性
可行性：极低
区分所有 7 阶建中的 203 号，无邻地整合可能
🔨 解体作业难度评估
不适用
0/100
🚚 搬出路径：不适用
🏘 邻地接近：不适用
💧 上下水位置：不适用
♻ 残置物估算：0 吨
区分所有 RC 一室，不可拆除
👥 占有者画像 / 明渡谈判
占有者类型：租客（定期借家）
占有者：A（现占有者）
谈判难度：无需谈判
预计立退料：0 円
引渡命令可行：✅ 是
预计耗时：0 个月
定期借家约 2027/11 自动结束，期间收 ¥85,000/月租金。无需立退料
☀ 采光评估
🌤
一般
50/100
朝向：西向き（西侧バルコニー）
⬆ 北
邻接（同层 202 号）
➡ 东
邻接（同层 204 号）
⬇ 南
建物内部（不接外）
⬅ 西
バルコニー側（开放）
1F 采光：不适用（2 阶 203 号）
2F 采光：一般
阳台朝向：西側
南向窗：❌ 无
夏冬影响：西向，夏天午後西晒强烈（需窗帘对应）；冬天早晨较冷
日影规制：40m 高度地区 / 商業地域
西向是港区一般水准（不算优），但都心人主要看地段不挑朝向
📊 同清单对比
综合排名：3 / 91
🚩 法律红旗检查
- 🚩 共有持分（非全部）
- ⚠ 管理费滯納 ¥259,200 由买家承担
- ⚠ 港区浸水ハザード（2 阶相对安全）
- ⚠ 法人所有（株式会社スカーレット），拍卖原因可能是法人破产
📚 证据来源（每个判断的依据）
| 主张 | 来源 |
|---|---|
| 一括起拍 ¥8,688,000 / 评价 ¥10,860,000 | 评价书 P3 / P19 |
| 203 号室 18.14㎡ 共用部分含 21.94㎡ ワンルーム | 物件目录 P4 / 评价书 P24 |
| 麻布十番站徒歩 1 分（100m） | 评价书 P22 |
| 商業地域 建蔽 80% 容積 500% 40m 高度 | 评价书 P22 |
| 港区浸水ハザード范围内 | 评价书 P22 |
| 定期借家 A 月租 ¥85,000，期間 R7.12.1〜R9.11.30 | 物件明细書 P5 / 评价书 P24 |
| 管理费滯納 ¥259,200（R6.11〜R8.2） | 评价书 P24 |
| 内装ヤニ汚れ等保守やや劣 | 评价书 P24 |
⚠ 入札前必须人工核对
- 向管理组合确认最新滞納额（可能已增加）
- 通过区分所有者协议是否有未公开特别决议（修繕積立金不足等）
- 现场看到 203 号室外观（虽不能入内），检查共用部状态
- 确认电気温水器是否真的存在（现况调查未能确认）
🌐 数据来源 / 系统 ID
来源: 競売公売.com
事件番号: 令和07年(ケ)第594号
法院: 東京地方裁判所本庁
court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078902
kk_id: 289966