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東京地方裁判所本庁

令和07年(ケ)第584号

東京都足立区竹の塚五丁目6番5号

推荐足立区戸建综合分 110

入札截止倒计时

剩 7 天

入札截止 2026-05-28

📋

AI 推荐书

最强组合：位置

💰 起拍 115,608,000 円 ≈550.5万元
🚇 附近交通（步行距离）
- 東武伊勢崎線 「竹ノ塚」 约 420m · 步行 5 分钟⭐ 站前级
- 東武伊勢崎線 「竹ノ塚駅」 约 360m · 步行 5 分钟⭐ 站前级
- 東武大師線 「西新井駅」 约 1,800m · 步行 23 分钟
- 東武大師線 「大師前駅」 约 2,000m · 步行 25 分钟
🏗 1998年 · 鉄骨造陸屋根4階建
📐 面积土地 272.56㎡ · 建物 226.63㎡ （1階：物置、階段、2、3階：事務室、4階：二酸化炭素ボンベ室 (3階から4階は外階段)）
🏛 建筑规制 近隣商業地域 ·
⭐ 你的核心护城河 🚇 竹ノ塚 5 分钟、🧼 完全干净 3 物件、🆕 1998 新耐震—— 别人不敢碰，你能做
📈 路线 A 拆迁重建 15% 利润
💵 出价 120,000,000 円 ≈571.4万元 → 净利 20,000,000 円 ≈95.2万元
⚠ 主要风险：💰 资金 ¥1.3 亿+
推荐路线 · A 解体重建
完全干净 + 竹ノ塚 5 分 + 大型戸建
🎯 你的优势匹配度

80 /100 完美匹配

为什么是你的菜：解体重建核心

共 5 张照片 · 点击放大

起拍价

115,608,000円≈550.5万元

評価額

144,510,000円≈688.1万元

保证金

28,902,000円≈137.6万元

折价率

80%

📐 物件详情

土地面积
272.56 ㎡

建物面积
226.63 ㎡

間取り
1階：物置、階段、2、3階：事務室、4階：二酸化炭素ボンベ室 (3階から4階は外階段)

建造年
1998 年

构造
鉄骨造陸屋根4階建

用途地域
近隣商業地域

建蔽率
—

容积率
—

可否重建
—

🚇 附近交通

東武伊勢崎線 「竹ノ塚」 约 420m · 步行 5 分钟 ⭐ 站前级
東武伊勢崎線 「竹ノ塚駅」 约 360m · 步行 5 分钟 ⭐ 站前级
東武大師線 「西新井駅」 约 1,800m · 步行 23 分钟
東武大師線 「大師前駅」 约 2,000m · 步行 25 分钟

🔨 路线 A：拆迁重建 ✓ 适用

解体: 5,000,000円≈23.8万元

重建: 0円≈0.0万元

出口价: 0円≈0.0万元

净利: 0円≈0.0万元

利润率 0%

—

🧹 路线 B：清理翻新转售 ✓ 适用

清场: 100,000円≈0.5万元

翻新: 0円≈0.0万元

出口价: 160,000,000円≈761.9万元

净利: 20,000,000円≈95.2万元

利润率 15%

—

推荐路线

A 解体重建

建议出价: 120,000,000円≈571.4万元

出价上限: 130,000,000円≈619.0万元

预期利润率: 15%

💡 AI 综合判定

完全干净 + 竹ノ塚 5 分 + 大型戸建

🟢 机会

🚇 竹ノ塚 5 分钟

東武スカイツリー

我方优势: —

🧼 完全干净 3 物件

无负担/无参考

我方优势: 风险极低

🆕 1998 新耐震

28 年

我方优势: 可直接使用

🚦 风险

[高] 💰 资金 ¥1.3 亿+

大项目

应对: 贷款

🎓

留学生租房模式

法拍 + 二手家电 + 中国留学生

22 /100 ❌ 不建议

📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈

最近的 東洋大学（赤羽台） 距离 6.58 km（步行约 82 分钟）

🎯東洋大学（赤羽台）中国学生多6.58 km / 步行约 82 分
·東洋大学（白山）中国学生多8.78 km / 步行约 110 分
·帝京大学（板橋）中国学生多9.36 km / 步行约 117 分
·東京大学（本郷）中国学生多9.45 km / 步行约 118 分
·拓殖大学（文京）中国学生多9.65 km / 步行约 121 分

tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈

本物件的评分依据

学校 6.6km 偏远总价偏高，回报率受限戸建适合合租宿舍型有占有→你的引渡命令优势

💰 你的投入（含拆迁优势）

起拍/建议出价	120,000,000 円
取得税费	8,400,000 円
简易翻新（自营施工）	6,383,410 円
残置物清运	0 円（你自家做）
家电 5 件套	0 円（拆迁库存）
你的总投入	134,783,410 円
普通投资人总投入	144,928,525 円
省下（你的护城河）	10,145,115 円

其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。

📈 出租收益测算

月租定价（家电齐全溢价）	182,600 円/月
基础市价	166,000 円
+ 拎包入住溢价	+16,600 円
月度支出（管理费/空置/税）	45,650 円/月
月净租金	136,950 円/月
年净租金	1,643,400 円
净租回报率	1.2%
表面利回り	1.6%
5 年累计净收益	14,956,170 円

🎯 这条业务路径的核心优势： 你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。

🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）

永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力

✅

🔨 自营解体（成本远低于市场）可用

✅ 核心

✅

🗑 残置物清理（含ゴミ屋敷级别）可用

✅

✅

👥 占有者处理 / 明渡谈判可用

✅

✅

🎨 自营翻新施工可用

✅

△

🤝 邻地整合谈判部分

△

💰 完整资金成本明细

起拍价（落札价上限）	120,000,000 円≈571.4万元
印紙税	10,000 円≈0.0万元
登録免許税（移転登记 2%）	2,400,000 円≈11.4万元
不動産取得税（约 3-4%）	600,000 円≈2.9万元
司法书士费	200,000 円≈1.0万元
火災保険	50,000 円≈0.2万元
引渡命令申立费	0 円
取得成本小计	123,600,000 円≈588.6万元
解体费	5,000,000 円≈23.8万元
清运残置物	100,000 円≈0.5万元
翻新费	0 円
立退料（明渡）	200,000 円≈1.0万元
持有月数 × 月费	300,000 円≈1.4万元
总投入	126,300,000 円≈601.4万元

🚪 退出策略 / 出租收益

退出方式：—

目标买家：—

预期卖价：160,000,000 円≈761.9万元

预期月租：0 円/月

表面利回り：0.0%

持有→退出：18 个月

🎯 入札策略

当前回数：第 1 回

竞争烈度：中

建议出价：120,000,000 円≈571.4万元

绝对上限：130,000,000 円≈619.0万元

💡 出价技巧：建议 ¥120,000,001。上限 ¥130,000,000

⏰ 入札时机：入札期最后 1-2 天

🤝 隣地整合可能性

可行性：低

🔨 解体作业难度评估

—

30/100

🚚 搬出路径：—

🏘 邻地接近：—

💧 上下水位置：—

♻ 残置物估算：0 吨

解体费用估算：5,000,000 円≈23.8万元

👥 占有者画像 / 明渡谈判

占有者类型：所有者占有

占有者：—

谈判难度：低

预计立退料：200,000 円≈1.0万元

引渡命令可行：✅ 是

预计耗时：3 个月

☀ 采光评估

☀️

好

70/100

朝向：—

⬆ 北

—

➡ 东

—

⬇ 南

—

⬅ 西

—

1F 采光：—

2F 采光：—

阳台朝向：—

南向窗：❌ 无

夏冬影响：—

日影规制：—

🚩 法律红旗检查

✓ 未发现典型法律红旗

📚 证据来源（每个判断的依据）

主张	来源
起拍 ¥115,608,000	评价书
3 物件 / 所有者占有 / 无负担 / 无参考	物件明细書 P5
1998 戸建 / 竹ノ塚 5 分	DB

⚠ 入札前必须人工核对

土地面积 / 建蔽率容積率

📑 三点セット PDF（完整原件）

物件明細書 + 現況調査報告書 + 評価書 · 2.7 MB

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🌐 数据来源 / 系统 ID

来源: 競売公売.com

事件番号: 令和07年(ケ)第584号

法院: 東京地方裁判所本庁

court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078900

kk_id: 289953

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