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東京地方裁判所本庁
令和07年(ケ)第150号
東京都荒川区町屋四丁目32番13号
观望
荒川区
戸建
综合分 65
入札截止倒计时
剩 7 天
入札截止 2026-05-28
📋
AI 推荐书
观望- 💰 起拍 10,072,000 円 ≈48.0万元
- 🚇 附近交通（步行距离）
- 東京メトロ千代田線 「町屋」 约 750m · 步行 9 分钟
- 都電荒川線 「町屋二丁目駅」 约 640m · 步行 8 分钟
- 都電荒川線 「東尾久三丁目駅」 约 660m · 步行 9 分钟
- 東京メトロ千代田線 「町屋駅」 约 670m · 步行 9 分钟
- 🏗 1967年 — 旧耐震 · 木造セメント瓦葺2階建
- ⭐ 你的核心护城河 🚇 町屋 9 分钟、📐 87.83㎡ 借地—— 别人不敢碰，你能做
- 📈 不入手或大幅折扣（先取得相続人协议） 18% 利润
- 💵 出价 10,000,000 円 ≈47.6万元 → 净利 2,000,000 円 ≈9.5万元
- ⚠ 主要风险：⚠ 地主亡 C 相続人
- 推荐路线 · 不入手或大幅折扣（先取得相続人协议）地主死亡相続人多 + 借地権重建障碍 = 法律风险大
-
✨ 你的优势匹配度60 /100 强匹配为什么是你的菜：谈判能力可发挥（地主继承人协议）
共 3 张照片 · 点击放大
起拍价
10,072,000円≈48.0万元
評価額
12,590,000円≈60.0万元
保证金
2,518,000円≈12.0万元
折价率
80%
📐 物件详情
土地面积
— ㎡
— ㎡
建物面积
119.0 ㎡
119.0 ㎡
間取り
6DK＋DK (トイレ・浴室は1箇所)
6DK＋DK (トイレ・浴室は1箇所)
建造年
1967 年
1967 年
构造
木造セメント瓦葺2階建
木造セメント瓦葺2階建
用途地域
—
—
建蔽率
—
—
容积率
—
—
可否重建
—
—
🚇 附近交通
- 東京メトロ千代田線 「町屋」 约 750m · 步行 9 分钟
- 都電荒川線 「町屋二丁目駅」 约 640m · 步行 8 分钟
- 都電荒川線 「東尾久三丁目駅」 约 660m · 步行 9 分钟
- 東京メトロ千代田線 「町屋駅」 约 670m · 步行 9 分钟
🔨 路线 A：拆迁重建
✓ 适用
解体: 2,000,000円≈9.5万元
重建: 0円≈0.0万元
出口价: 0円≈0.0万元
净利: 0円≈0.0万元
利润率 0%
—
🧹 路线 B：清理翻新转售
✗ 不适用
清场: 100,000円≈0.5万元
翻新: 0円≈0.0万元
出口价: 13,000,000円≈61.9万元
净利: 2,000,000円≈9.5万元
利润率 18%
—
推荐路线
不入手或大幅折扣（先取得相続人协议）
建议出价: 10,000,000円≈47.6万元
出价上限: 11,000,000円≈52.4万元
预期利润率: 18%
💡 AI 综合判定
地主死亡相続人多 + 借地権重建障碍 = 法律风险大
🟢 机会
🚇 町屋 9 分钟
京成本線
我方优势: —
📐 87.83㎡ 借地
可重建用地
我方优势: —
🚦 风险
[高] ⚠ 地主亡 C 相続人
需取得多人继承人承诺或裁判
应对: 代理交涉
[高] 🏚 1967 木造旧耐震
必须重建
应对: —
[中] 💸 地代滞納あり
—
应对: 清算
🎓
留学生租房模式
法拍 + 二手家电 + 中国留学生
22
/100
❌ 不建议
📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈
最近的 東洋大学（白山） 距离 3.87 km（步行约 48 分钟）
- 🎯東洋大学（白山）中国学生多3.87 km / 步行约 48 分
- ·東京大学（本郷）中国学生多4.35 km / 步行约 54 分
- ·拓殖大学（文京）中国学生多4.99 km / 步行约 62 分
- ·中央大学（後楽園）中国学生多5.21 km / 步行约 65 分
- ·明治大学（駿河台）中国学生多5.75 km / 步行约 72 分
tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈
本物件的评分依据
中低价（≤1500万）戸建 适合合租宿舍型有占有→你的引渡命令优势⛔ 借地权
💰 你的投入（含拆迁优势）
| 起拍/建议出价 | 10,000,000 円 |
| 取得税费 | 700,000 円 |
| 简易翻新（自营施工） | 3,351,832 円 |
| 残置物清运 | 0 円（你自家做） |
| 家电 5 件套 | 0 円（拆迁库存） |
| 你的总投入 | 14,051,832 円 |
| 普通投资人总投入 | 19,649,580 円 |
| 省下（你的护城河） | 5,597,748 円 |
其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。
📈 出租收益测算
| 月租定价（家电齐全溢价） | 151,800 円/月 |
| 基础市价 | 138,000 円 |
| + 拎包入住溢价 | +13,800 円 |
| 月度支出（管理费/空置/税） | 37,950 円/月 |
| 月净租金 | 113,850 円/月 |
| 年净租金 | 1,366,200 円 |
| 净租回报率 | 9.7% |
| 表面利回り | 13.0% |
| 5 年累计净收益 | 7,533,591 円 |
🎯 这条业务路径的核心优势：
你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。
再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。
🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）
永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力
✅
🔨 自营解体（成本远低于市场）可用
✅ 解体
△
🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）部分
△
✅
👥 占有者处理 / 明渡谈判可用
✅ 相続人谈判
△
🎨 自营翻新施工部分
△
△
🤝 邻地整合谈判部分
△
💰 完整资金成本明细
| 起拍价（落札价上限） | 10,000,000 円≈47.6万元 |
| 印紙税 | 10,000 円≈0.0万元 |
| 登録免許税（移転登记 2%） | 200,000 円≈1.0万元 |
| 不動産取得税（约 3-4%） | 50,000 円≈0.2万元 |
| 司法书士费 | 200,000 円≈1.0万元 |
| 火災保険 | 50,000 円≈0.2万元 |
| 引渡命令申立费 | 0 円 |
| 取得成本小计 | 10,300,000 円≈49.0万元 |
| 解体费 | 2,000,000 円≈9.5万元 |
| 清运残置物 | 100,000 円≈0.5万元 |
| 翻新费 | 0 円 |
| 立退料（明渡） | 300,000 円≈1.4万元 |
| 持有月数 × 月费 | 300,000 円≈1.4万元 |
| 总投入 | 13,400,000 円≈63.8万元 |
🚪 退出策略 / 出租收益
退出方式：—
目标买家：—
预期卖价：13,000,000 円≈61.9万元
预期月租：0 円/月
表面利回り：0.0%
持有→退出：18 个月
🎯 入札策略
当前回数：第 1 回
竞争烈度：中
建议出价：10,000,000 円≈47.6万元
绝对上限：11,000,000 円≈52.4万元
💡 出价技巧：建议 ¥10,000,001。上限 ¥11,000,000
⏰ 入札时机：入札期最后 1-2 天
🤝 隣地整合可能性
可行性：低
🔨 解体作业难度评估
—
30/100
🚚 搬出路径：—
🏘 邻地接近：—
💧 上下水位置：—
♻ 残置物估算：0 吨
解体费用估算：2,000,000 円≈9.5万元
👥 占有者画像 / 明渡谈判
占有者类型：所有者占有
占有者：—
谈判难度：低
预计立退料：300,000 円≈1.4万元
引渡命令可行：✅ 是
预计耗时：3 个月
☀ 采光评估
🌤
良好
60/100
朝向：—
⬆ 北
—
➡ 东
—
⬇ 南
—
⬅ 西
—
1F 采光：—
2F 采光：—
阳台朝向：—
南向窗：❌ 无
夏冬影响：—
日影规制：—
🚩 法律红旗检查
- 🚩 借地权付建物（土地非自有）
- ⚠ 借地権 + 地主死亡 / 相続人不明
📚 证据来源（每个判断的依据）
| 主张 | 来源 |
|---|---|
| 起拍 ¥10,072,000 | 评价书 |
| 借地権 87.83㎡ 地主亡 C 相続人 + 地代滞納 | 物件明细書 P5 |
| 1967 戸建 / 町屋 9 分 | DB |
⚠ 入札前必须人工核对
- 地主相続人 / 借地権重建可能性
🌐 数据来源 / 系统 ID
来源: 競売公売.com
事件番号: 令和07年(ケ)第150号
法院: 東京地方裁判所本庁
court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078895
kk_id: 289951