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東京地方裁判所本庁

令和07年(ケ)第520号

東京都目黒区柿の木坂二丁目8番10号

推荐目黒区戸建综合分 105

入札截止倒计时

剩 7 天

入札截止 2026-05-28

📋

AI 推荐书

推荐

💰 起拍 53,024,000 円 ≈252.5万元
🚇 附近交通（步行距离）
- 東急東横線 「都立大学」 约 920m · 步行 12 分钟
- 東急東横線 「都立大学駅」 约 810m · 步行 11 分钟
- 東急東横線 「学芸大学駅」 约 870m · 步行 11 分钟
- 東急田園都市線 「駒沢大学駅」 约 1,700m · 步行 21 分钟
🏗 2014年 — 较新 · 木造スレートぶき3階建
📐 面积土地 74.47㎡ · 建物 99.16㎡ （4LDK）
🏛 建筑规制 第一種低層住居専用地域 ·
⭐ 你的核心护城河 🏛 目黒区柿の木坂、🆕 2014 新筑、🏠 戸建—— 别人不敢碰，你能做
📈 路线 B 翻新转售 15% 利润
💵 出价 55,000,000 円 ≈261.9万元 → 净利 10,000,000 円 ≈47.6万元
推荐路线 · B 翻新后品牌溢价转售
目黒区品牌 + 2014 新筑 + 戸建
👍 你的优势匹配度

50 /100 部分匹配

为什么是你的菜：翻新优势

共 3 张照片 · 点击放大

起拍价

53,024,000円≈252.5万元

評価額

66,280,000円≈315.6万元

保证金

13,256,000円≈63.1万元

折价率

80%

📐 物件详情

土地面积
74.47 ㎡

建物面积
99.16 ㎡

間取り
4LDK

建造年
2014 年

构造
木造スレートぶき3階建

用途地域
第一種低層住居専用地域

建蔽率
—

容积率
—

可否重建
—

🚇 附近交通

東急東横線 「都立大学」 约 920m · 步行 12 分钟
東急東横線 「都立大学駅」 约 810m · 步行 11 分钟
東急東横線 「学芸大学駅」 约 870m · 步行 11 分钟
東急田園都市線 「駒沢大学駅」 约 1,700m · 步行 21 分钟

🔨 路线 A：拆迁重建 ✗ 不适用

解体: 0円≈0.0万元

重建: 0円≈0.0万元

出口价: 0円≈0.0万元

净利: 0円≈0.0万元

利润率 0%

—

🧹 路线 B：清理翻新转售 ✓ 适用

清场: 100,000円≈0.5万元

翻新: 2,000,000円≈9.5万元

出口价: 70,000,000円≈333.3万元

净利: 10,000,000円≈47.6万元

利润率 15%

—

推荐路线

B 翻新后品牌溢价转售

建议出价: 55,000,000円≈261.9万元

出价上限: 60,000,000円≈285.7万元

预期利润率: 15%

💡 AI 综合判定

目黒区品牌 + 2014 新筑 + 戸建

🟢 机会

🏛 目黒区柿の木坂

最高端住宅区

我方优势: 品牌溢价

🆕 2014 新筑

12 年极新

我方优势: 无需大修

🏠 戸建

—

我方优势: —

🚦 风险

[中] 💰 资金 ¥6000 万+

—

应对: 贷款

[低] 🚶 walk=12 稍远

目黒区可容忍

应对: —

🎓

留学生租房模式

法拍 + 二手家电 + 中国留学生

32 /100 ❌ 不建议

📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈

最近的 東京工業大学（大岡山） 距离 2.24 km（步行约 28 分钟）

🎯東京工業大学（大岡山）中国学生多2.24 km / 步行约 28 分
·東京大学（駒場）中国学生多3.89 km / 步行约 49 分
·国学院大学（渋谷）中国学生多4.4 km / 步行约 55 分
·青山学院大学（渋谷）中国学生多5.08 km / 步行约 64 分
·明治学院大学（白金）中国学生多5.13 km / 步行约 64 分

tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈

本物件的评分依据

学校 2.2km 自行车 10 分总价偏高，回报率受限戸建适合合租宿舍型有占有→你的引渡命令优势

💰 你的投入（含拆迁优势）

起拍/建议出价	55,000,000 円
取得税费	3,850,000 円
简易翻新（自营施工）	2,793,005 円
残置物清运	0 円（你自家做）
家电 5 件套	0 円（拆迁库存）
你的总投入	61,643,005 円
普通投资人总投入	66,402,512 円
省下（你的护城河）	4,759,507 円

其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。

📈 出租收益测算

月租定价（家电齐全溢价）	260,700 円/月
基础市价	237,000 円
+ 拎包入住溢价	+23,700 円
月度支出（管理费/空置/税）	65,175 円/月
月净租金	195,525 円/月
年净租金	2,346,300 円
净租回报率	3.8%
表面利回り	5.1%
5 年累计净收益	14,813,650 円

🎯 这条业务路径的核心优势： 你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。

🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）

永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力

⛔

🔨 自营解体（成本远低于市场）不可用

❌

✅

🗑 残置物清理（含ゴミ屋敷级别）可用

✅

△

👥 占有者处理 / 明渡谈判部分

△

✅

🎨 自营翻新施工可用

✅

⛔

🤝 邻地整合谈判不可用

❌

💰 完整资金成本明细

起拍价（落札价上限）	55,000,000 円≈261.9万元
印紙税	10,000 円≈0.0万元
登録免許税（移転登记 2%）	1,100,000 円≈5.2万元
不動産取得税（约 3-4%）	275,000 円≈1.3万元
司法书士费	200,000 円≈1.0万元
火災保険	50,000 円≈0.2万元
引渡命令申立费	0 円
取得成本小计	56,650,000 円≈269.8万元
解体费	0 円
清运残置物	100,000 円≈0.5万元
翻新费	2,000,000 円≈9.5万元
立退料（明渡）	300,000 円≈1.4万元
持有月数 × 月费	300,000 円≈1.4万元
总投入	58,400,000 円≈278.1万元

🚪 退出策略 / 出租收益

退出方式：—

目标买家：—

预期卖价：70,000,000 円≈333.3万元

预期月租：0 円/月

表面利回り：0.0%

持有→退出：12 个月

🎯 入札策略

当前回数：第 1 回

竞争烈度：中

建议出价：55,000,000 円≈261.9万元

绝对上限：60,000,000 円≈285.7万元

💡 出价技巧：建议 ¥55,000,001。上限 ¥60,000,000

⏰ 入札时机：入札期最后 1-2 天

🤝 隣地整合可能性

可行性：低

🔨 解体作业难度评估

—

0/100

🚚 搬出路径：—

🏘 邻地接近：—

💧 上下水位置：—

♻ 残置物估算：0 吨

👥 占有者画像 / 明渡谈判

占有者类型：不明

占有者：—

谈判难度：不明

预计立退料：300,000 円≈1.4万元

引渡命令可行：✅ 是

预计耗时：3 个月

☀ 采光评估

☀️

好

70/100

朝向：—

⬆ 北

—

➡ 东

—

⬇ 南

—

⬅ 西

—

1F 采光：—

2F 采光：—

阳台朝向：—

南向窗：❌ 无

夏冬影响：—

日影规制：—

🚩 法律红旗检查

✓ 未发现典型法律红旗

📚 证据来源（每个判断的依据）

主张	来源
起拍 ¥53,024,000 / 2014 / 都立大学 12 分	DB

⚠ 入札前必须人工核对

占有状況 / 权利负担 / 土地面积

📑 三点セット PDF（完整原件）

物件明細書 + 現況調査報告書 + 評価書 · 2.9 MB

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🌐 数据来源 / 系统 ID

来源: 競売公売.com

事件番号: 令和07年(ケ)第520号

法院: 東京地方裁判所本庁

court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078893

kk_id: 289950

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