🆕
最新上架
· 今日加入本站
東京地方裁判所本庁
令和07年(ケ)第270号
東京都北区上十条三丁目25番21号
推荐
北区
戸建
综合分 125
入札截止倒计时
剩 7 天
入札截止 2026-05-28
📋
AI 推荐书
最强组合：利润- 💰 起拍 52,168,000 円 ≈248.4万元
- 🚇 附近交通（步行距离）
- JR埼京線 「十条」 约 550m · 步行 7 分钟
- JR埼京線 「十条駅」 约 470m · 步行 6 分钟
- JR京浜東北線 「東十条駅」 约 740m · 步行 10 分钟
- 都営三田線 「板橋本町駅」 约 1,200m · 步行 16 分钟
- 🏗 2017年 — 较新 · 木造スレートぶき2階建
- 📐 面积 土地 155.38㎡ · 建物 209.72㎡ （1F：洋室×10・シャワー室・トイレ・キッチン等 2F：洋室×10・シャワー室・トイレ・キッチン等）
- 🏛 建筑规制 近隣商業地域 第一種住居地域 ·
- ⭐ 你的核心护城河 🚇 上十条 7 分钟、🆕 2017 新筑大建物 209.72㎡、🏞 土地 155.38㎡、⏱ 6 个月明渡猶予—— 别人不敢碰，你能做
- 📈 路线 B 翻新转售 30% 利润
- 💵 出价 53,000,000 円 ≈252.4万元 → 净利 17,000,000 円 ≈81.0万元
- 推荐路线 · B 清除后翻新 + 转售（或拆改建戸建）155㎡ 土地 + 209㎡ 新筑建物 + 上十条 7 分钟 = 出口路径多元。法人转借链谈判难度中等
-
🎯 你的优势匹配度80 /100 完美匹配为什么是你的菜：**法人占有 + 多层转借 + 大建物清空 + 翻新/拆建 = 你的拆迁公司核心场景**你比普通买家强在：普通买家看到法人占有链 + 寄宿舎种类 直接跳过。你的明渡谈判经验 + 自营拆建 + 翻新能力 = 独有优势本物件能用上的优势：🔨 自营解体（成本远低于市场）🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）🎨 自营翻新施工👥 明渡 / 占有处理🤝 邻地整合谈判
共 4 张照片 · 点击放大
起拍价
52,168,000円≈248.4万元
評価額
65,210,000円≈310.5万元
保证金
13,042,000円≈62.1万元
折价率
80%
📐 物件详情
土地面积
155.38 ㎡
155.38 ㎡
建物面积
209.72 ㎡
209.72 ㎡
間取り
1F：洋室×10・シャワー室・トイレ・キッチン等 2F：洋室×10・シャワー室・トイレ・キッチン等
1F：洋室×10・シャワー室・トイレ・キッチン等 2F：洋室×10・シャワー室・トイレ・キッチン等
建造年
2017 年
2017 年
构造
木造スレートぶき2階建
木造スレートぶき2階建
用途地域
近隣商業地域 第一種住居地域
近隣商業地域 第一種住居地域
建蔽率
—
—
容积率
—
—
可否重建
—
—
🚇 附近交通
- JR埼京線 「十条」 约 550m · 步行 7 分钟
- JR埼京線 「十条駅」 约 470m · 步行 6 分钟
- JR京浜東北線 「東十条駅」 约 740m · 步行 10 分钟
- 都営三田線 「板橋本町駅」 约 1,200m · 步行 16 分钟
🔨 路线 A：拆迁重建
✓ 适用
解体: 4,000,000円≈19.0万元
重建: 50,000,000円≈238.1万元
出口价: 150,000,000円≈714.3万元
净利: 45,000,000円≈214.3万元
利润率 30%
✅ 若市場转售困难，可拆寄宿舎重建 2-3 户戸建。但 2017 新筑拆除浪费
🧹 路线 B：清理翻新转售
✓ 适用
清场: 500,000円≈2.4万元
翻新: 3,000,000円≈14.3万元
出口价: 80,000,000円≈381.0万元
净利: 17,000,000円≈81.0万元
利润率 30%
✅ ⭐ 清除占有 + 翻新（¥300 万）后转售。或保留改为戸建型出租 ¥35-40 万/月
推荐路线
B 清除后翻新 + 转售（或拆改建戸建）
建议出价: 53,000,000円≈252.4万元
出价上限: 58,000,000円≈276.2万元
预期利润率: 30%
💡 AI 综合判定
155㎡ 土地 + 209㎡ 新筑建物 + 上十条 7 分钟 = 出口路径多元。法人转借链谈判难度中等
🟢 机会
🚇 上十条 7 分钟
JR 埼京線 + 都営三田線志村方向
我方优势: 北区核心住宅地
🆕 2017 新筑大建物 209.72㎡
1F 104.86 + 2F 104.86 木造 2 阶
我方优势: 翻新潜力大
🏞 土地 155.38㎡
北区大型住宅地
我方优势: 拆改建大戸建潜力
⏱ 6 个月明渡猶予
落札后 6 个月可清除占有
我方优势: 明渡确定性高
🚦 风险
[中] 🔗 多层法人转借链
所有者→ワールドパラダイス→A&T consulting→住客
应对: 走法定 6 个月明渡猶予
[中] 🏘 寄宿舎用途特殊
种类「寄宿舎」=シェアハウス
应对: 可改为戸建/普通住宅，需建築確認变更
[中] 💰 起拍 ¥5216 万较高
需要充分把握出口价 ¥7500 万
应对: 落札前市況调查
🎓
留学生租房模式
法拍 + 二手家电 + 中国留学生
21
/100
❌ 不建议
📍附近中国留学生集中的学校 / 华人圈
最近的 帝京大学（板橋） 距离 1.91 km（步行约 24 分钟）
- 🎯帝京大学（板橋）中国学生多1.91 km / 步行约 24 分
- ·東洋大学（赤羽台）中国学生多1.97 km / 步行约 25 分
- ·大東文化大学（板橋）普通大学3.35 km / 步行约 42 分
- ·池袋北口(华人街)华人圈3.5 km / 步行约 44 分
- ·立教大学（池袋）中国学生多3.96 km / 步行约 50 分
tier A = 中国留学生比例高 · tier B = 一般大学 · tier C = 华人生活/语言学校圈
本物件的评分依据
学校 1.9km 步行可达总价偏高，回报率受限戸建 适合合租宿舍型有占有→你的引渡命令优势⛔ 借地权
💰 你的投入（含拆迁优势）
| 起拍/建议出价 | 53,000,000 円 |
| 取得税费 | 3,710,000 円 |
| 简易翻新（自营施工） | 5,907,112 円 |
| 残置物清运 | 0 円（你自家做） |
| 家电 5 件套 | 0 円（拆迁库存） |
| 你的总投入 | 62,617,112 円 |
| 普通投资人总投入 | 72,047,780 円 |
| 省下（你的护城河） | 9,430,668 円 |
其中二手家电视为零成本 — 市价 290,000 円。
📈 出租收益测算
| 月租定价（家电齐全溢价） | 250,800 円/月 |
| 基础市价 | 228,000 円 |
| + 拎包入住溢价 | +22,800 円 |
| 月度支出（管理费/空置/税） | 62,700 円/月 |
| 月净租金 | 188,100 円/月 |
| 年净租金 | 2,257,200 円 |
| 净租回报率 | 3.6% |
| 表面利回り | 4.8% |
| 5 年累计净收益 | 14,416,855 円 |
🎯 这条业务路径的核心优势：
你的拆迁/清运业务产生大量二手空调、冰箱、洗衣机和家具，这些对其他投资人是 200 万円级的额外成本，对你是 0 元库存。
再叠加自营施工队和引渡命令法务能力，对同一标的，你比普通买家的总投入低约 200 万円——这就是你能比所有人都安心出价的安全边际。
🛠 五项能力对照（你的拆迁公司）
永远显示。本物件能/不能用上你的哪些核心能力
✅
🔨 自营解体（成本远低于市场）可用
✅ 木造 209㎡ 自营拆解 ¥300 万
✅
🗑 残置物清理（含 ゴミ屋敷 级别）可用
✅ 寄宿舎住客大量残置物清理 ¥50 万
✅
👥 占有者处理 / 明渡谈判可用
✅ ⭐ 多层法人占有链谈判是你的核心
✅
🎨 自营翻新施工可用
✅ 大建物全栋翻新自营 ¥300 万 vs 外部 ¥600 万
△
🤝 邻地整合谈判部分
△ 邻地 5-40（3.21㎡）已包含，无其他邻地
💰 完整资金成本明细
| 起拍价（落札价上限） | 53,000,000 円≈252.4万元 |
| 印紙税 | 10,000 円≈0.0万元 |
| 登録免許税（移転登记 2%） | 1,200,000 円≈5.7万元 |
| 不動産取得税（约 3-4%） | 800,000 円≈3.8万元 |
| 司法书士费 | 300,000 円≈1.4万元 |
| 火災保険 | 100,000 円≈0.5万元 |
| 引渡命令申立费 | 500,000 円≈2.4万元 |
| 取得成本小计 | 55,910,000 円≈266.2万元 |
| 解体费 | 0 円 |
| 清运残置物 | 500,000 円≈2.4万元 |
| 翻新费 | 3,000,000 円≈14.3万元 |
| 立退料（明渡） | 3,000,000 円≈14.3万元 |
| 持有月数 × 月费 | 1,500,000 円≈7.1万元 |
| 总投入 | 63,910,000 円≈304.3万元 |
立退 ¥300 万（多人立退总计）+ 翻新 ¥300 万
🚪 退出策略 / 出租收益
退出方式：清除占有 + 翻新后转售
目标买家：北区家庭 / 投资客（民泊运营等）
预期卖价：80,000,000 円≈381.0万元
预期月租：350,000 円/月≈1.7万元
表面利回り：5.3%
持有→退出：12 个月
净利 ¥1600-2000 万 / 1 年内 / 年化 ROI 25%
🎯 入札策略
当前回数：第 1 回
竞争烈度：中-高
上十条 2017 新筑 大土地 = 投资客和不动产中介都关注
建议出价：53,000,000 円≈252.4万元
绝对上限：58,000,000 円≈276.2万元
💡 出价技巧：建议 ¥53,000,001。上限 ¥5800 万
⏰ 入札时机：入札期最后 1 天
🤝 隣地整合可能性
可行性：低
周邻已建
🔨 解体作业难度评估
中
55/100
🚚 搬出路径：需现地确认
🏘 邻地接近：邻接
💧 上下水位置：完備
♻ 残置物估算：15 吨
解体费用估算：4,000,000 円≈19.0万元
木造 2 阶 209㎡，自营 ¥300 万 vs 外部 ¥400 万
👥 占有者画像 / 明渡谈判
占有者类型：法人租约 + 转借人 + 多人住客
占有者：ワールドパラダイス → A&T → 住客
谈判难度：中-高
预计立退料：3,000,000 円≈14.3万元
引渡命令可行：✅ 是
预计耗时：6 个月
6 个月明渡猶予后强制收回，每名住客 ¥10-30 万立退料
☀ 采光评估
🌤
良好
70/100
朝向：—
⬆ 北
—
➡ 东
—
⬇ 南
—
⬅ 西
—
1F 采光：一般
2F 采光：良
阳台朝向：—
南向窗：✅ 有
夏冬影响：—
日影规制：—
—
📊 同清单对比
综合排名：10 / 91
🚩 法律红旗检查
- 🚩 借地权付建物（土地非自有）
- ⚠ 法人转借链占有
- △ 寄宿舎用途
- ✅ 无买受人负担权利（赁借权按 6 个月猶予基准）
📚 证据来源（每个判断的依据）
| 主张 | 来源 |
|---|---|
| 起拍 ¥52,168,000 / 评价约 ¥6521 万 | 评价书 |
| 土地 155.38㎡（152.17 + 3.21）+ 寄宿舎木造 2 阶建 209.72㎡（2017） | 物件目录 P4 |
| ワールドパラダイス → A&T consulting → 住客 多层转借 | 物件明细書 P5 |
| 6 个月明渡猶予基准 | 物件明细書 P5 |
| 上十条 7 分钟 | DB / 评价书 |
⚠ 入札前必须人工核对
- ワールドパラダイス、A&T consulting 的法人状况
- 実際住戸数与现住客数
- 建築確認変更可行性（寄宿舎→住宅）
- 北区上十条戸建市況
🌐 数据来源 / 系统 ID
来源: 競売公売.com
事件番号: 令和07年(ケ)第270号
法院: 東京地方裁判所本庁
court_id: 31111 · sale_unit_id: 00000078791
kk_id: 289948